Статья 15. Объекты жилищных прав

1. Объектами жилищных прав являются жилые помещения.

2. Жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства (далее - требования)).

3. Порядок признания помещения жилым помещением и требования, которым должно отвечать жилое помещение, в том числе по его приспособлению и приспособлению общего имущества в многоквартирном доме с учетом потребностей инвалидов, устанавливаются Правительством Российской Федерации в соответствии с настоящим Кодексом, другими федеральными законами.

4. Жилое помещение может быть признано непригодным для проживания по основаниям и в порядке, которые установлены Правительством Российской Федерации.

5. Общая площадь жилого помещения состоит из суммы площади всех частей такого помещения, включая площадь помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в жилом помещении, за исключением балконов, лоджий, веранд и террас.

Жилищный кодекс, N 188-ФЗ | ст. 15 ЖК РФ

Статья 15 ЖК РФ. Объекты жилищных прав (действующая редакция)

1. Объектами жилищных прав являются жилые помещения.

BB-код
Текст

URL документа [скопировать ]

Комментарий к ст. 15 ЖК РФ

1. Под жилым понимается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства). Из этого следует, что жилые помещения предназначены для проживания граждан. Они могут находиться в государственной собственности (ст. 214 ГК РФ), муниципальной собственности (ст. 215 ГК РФ), в собственности граждан и юридических лиц (ст. 213 ГК РФ), что отражено в ч. 2 ст. 19 ЖК РФ.

Рассмотрим признаки объекта жилищных прав.

Во-первых, это изолированное помещение.

Однако обратимся к ст. 76 ЖК РФ, согласно которой наниматель жилого помещения по договору социального найма вправе передать в поднаем часть жилого помещения, т.е. и часть комнаты.

Таким образом, объектом жилищных прав может быть не только изолированное помещение; тогда как предметом (объектом) договора жилищного найма может быть только изолированное жилое помещение (ст. 62 ЖК РФ, ст. 673 ГК РФ).

Во-вторых, это жилое помещение. Необходимой характеристикой жилья служит его предназначение для проживания граждан. Данная позиция содержится в ст. 17 ЖК РФ (ч. 1). Жилым является только то помещение, которое функционально предназначено для проживания. Статья 288 ГК РФ (п. 2) устанавливает: "Жилые помещения предназначены для проживания граждан".

Гостиницы, санатории, дома отдыха, пансионаты и т.п. имеют иное функциональное назначение, т.е. являются местом отдыха, лечения. Такие помещения используются для временного пребывания, в отличие от места жительства. Местом жительства согласно ст. 20 ГК РФ признается место, где гражданин постоянно или преимущественно проживает.

В-третьих, это помещение, пригодное для постоянного проживания. Это значит, что оно должно по площади, планировке, освещенности, инсоляции, микроклимату, воздухообмену, уровням шума, вибрации, ионизирующих и иных излучений соответствовать санитарным правилам в целях обеспечения безопасных и безвредных условий проживания (ст. 23 Федерального закона от 30.03.99 N 52-ФЗ "О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения"). Помимо санитарных правил жилое помещение должно отвечать техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства: стационарность сооружения, наличие определенных видов удобств, вспомогательных помещений и проч.

2. Комментируемая статья не упоминает о таком требовании, как благоустройство. Однако для человека важна комфортность проживания, сумма потребительских качеств жилья. Существенной частью комфортности является благоустройство. Отсюда следует, что жилое помещение должно отвечать не только санитарным и техническим требованиям, но и определенной степени благоустройства для того, чтобы оно могло быть объектом жилищных прав.

Требования об обеспечении жилого помещения определенными видами "благоустройства" содержатся в Положении о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу, утв. Постановлением Правительства РФ от 28.01.2006 N 47.

Степень благоустройства в городах и иных поселениях различна. В этом плане удачна была формулировка ст. 40 ЖК РСФСР ("Требования, предъявляемые к жилым помещениям"): жилое помещение, предоставляемое гражданам для проживания, должно быть благоустроенным "применительно к условиям данного населенного пункта".

3. Порядок признания помещения жилым и требования, которым оно должно отвечать, устанавливаются Правительством РФ (ч. 3 комментируемой статьи). Основания и порядок признания жилого помещения непригодным для проживания также устанавливаются Правительством РФ (ч. 4 комментируемой статьи).

Правительством РФ принято Постановление от 28.01.2006 N 47, которым утверждено Положение о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции.

Согласно этому Положению непригодными для проживания признаются жилые дома, жилые помещения: имеющие определенный физический износ; находящиеся в аварийном состоянии; в которых выявлено вредное воздействие факторов среды обитания (разд. III Положения).

Таким образом, непригодность определяется степенью износа жилья (крайняя степень - аварийность), а именно: наличием неустранимых неисправностей инженерных сетей, несоблюдением строительных норм при застройке близлежащей к дому территории и проч.

Критерии отнесения жилья к непригодному по причине вредного воздействия факторов среды обитания предусматриваются государственными санитарно-эпидемиологическими правилами и нормами.

Вопросы о признании жилых домов (жилых помещений) непригодными для проживания решаются межведомственными комиссиями.

Федеральный орган исполнительной власти создает в установленном им порядке комиссию для оценки жилых помещений жилищного фонда Российской Федерации. В состав комиссии включаются представители этого федерального органа исполнительной власти. Председателем комиссии назначается должностное лицо указанного федерального органа исполнительной власти.

Таким же образом создают свои комиссии: орган исполнительной власти субъекта РФ - для оценки жилых помещений регионального жилищного фонда; орган местного самоуправления - для оценки жилых помещений муниципального жилищного фонда.

К участию в работе комиссии следует привлекать собственника жилищного фонда или представителя собственника, осуществляющего функции по управлению жилищным фондом, в отношении жилого дома (жилого помещения) которого рассматривается вопрос о признании его непригодным для проживания, а в случае необходимости - представителя проектно-изыскательских организаций, производившего обследование этого жилого дома (жилого помещения).

Судебная практика по статье 15 ЖК РФ:

Решение Верховного суда: Определение N 304-КГ16-14760, Судебная коллегия по экономическим спорам, кассация
По результатам проверки инспекцией составлен акт и выдано предписание об устранении выявленного нарушения требований части 5 статьи 15 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее – Жилищный кодекс) при определении размера платы за содержание и ремонт жилья по названной квартире в срок до 07.09.2015...
Решение Верховного суда: Определение N АПЛ16-408, Апелляционная коллегия, апелляция
Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суд пришел к правильному выводу о том, что Положение разработано и утверждено Правительством Российской Федерации в пределах полномочий предоставленных ему статьями 5, 15 ЖК РФ, по вопросу, отнесенному к его компетенции, с соблюдением формы, порядка издания и опубликования. Абзац третий пункта 33 Положения не противоречит федеральному закону и нормативным правовым актам, имеющим большую юридическую силу...
Решение Верховного суда: Решение N АКПИ16-394, Судебная коллегия по гражданским делам, первая инстанция
Порядок признания помещения жилым помещением и требования которым должно отвечать жилое помещение, а также порядок признания жилого помещения непригодным для проживания согласно статье 15 Жилищного кодекса Российской Федерации устанавливаются Правительством Российской Федерации...

+Еще...

Может ли суд признать дом аварийным, если межведомственная комиссия бездействует?

В "Обзор законодательства и судебной практики Верховного Суда Российской Федерации за второй квартал 2009 года", утвержденный Постановлением Президиума Верховного Суда РФ от 16.09.2009 года включен ответ на вопрос:

- "может ли суд на основании заключения строительно-технической экспертизы признать многоквартирный дом аварийным и подлежащим сносу по жалобе жильцов этого дома, если межведомственная комиссия и орган местного самоуправления уклоняются от принятия соответствующих решений?

Является ли принятие таких решений исключительной компетенцией межведомственных комиссий и органов местного самоуправления, бездействие которых граждане могут обжаловать в суд?"

Верховным Судом РФ даны следующие разъяснения.

Частью 4 статьи 15 Жилищного кодекса РФ установлено, что жилое помещение может быть признано непригодным для проживания по основаниям и в порядке, которые установлены уполномоченным Правительством РФ федеральным органом исполнительной власти.

Во исполнение данной нормы Правительством РФ принято Постановление от 28 января 2006 г. N 47 "Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции ".

В соответствии с пунктом 7 названного Положения уполномоченным органом, к компетенции которого относится признание помещения жилым помещением, пригодным (непригодным) для проживания граждан, а также многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, является межведомственная комиссия, порядок создания которой урегулирован данной нормой.

Таким образом, решение вопроса о признании жилых помещений непригодными для проживания и многоквартирных домов аварийными и подлежащими сносу или реконструкции действующее законодательство относит к исключительной компетенции межведомственной комиссии, создаваемой в зависимости от принадлежности жилого дома к соответствующему жилищному фонду федеральным органом исполнительной власти, органом исполнительной власти субъекта Российской Федерации или органом местного самоуправления.

В силу положений части 1 статьи 254 ГПК РФ граждане вправе оспорить в суде решение, действие (бездействие) органа государственной власти, органа местного самоуправления.

Следовательно, граждане вправе оспорить в суде бездействие межведомственной комиссии и органа местного самоуправления по принятию решений, связанных с признанием жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции. Заключение строительно-технической экспертизы будет являться одним из доказательств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения дела.

Публикации на сайт:

Признать дом аварийным может только межведомственная комиссия

Решение межведомственной комиссии . Оспаривание в суде

Признание незаконным решения межведомственной комиссии

Признание аварийным частного жилого дома . Чья компетенция?

а также Обзор судебной практики по делам, связанным с обеспечением жилищных прав граждан в случае признания жилого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции; (утвержден Президиумом Верховного Суда РФ 29 апреля 2014 года)

Вопрос: ...Согласно п. 5 ст. 15 нового Жилищного кодекса изменился порядок определения общей площади жилого помещения. Изменение общей площади происходит в силу закона и не зависит от действий собственника, объект недвижимости не изменяется, а изменяется лишь порядок расчета общей площади. Необходимо ли при внесении указанных изменений в ЕГРП представление заявления правообладателя и документа, подтверждающего уплату государственной пошлины? (Письмо Минфина РФ от 09.06.2005 n 03-06-03-03/34)

Вопрос: В соответствии с п. 5 ст. 15 Жилищного кодекса Российской Федерации, введенного в действие с 01.03.2005, общая площадь жилого помещения состоит из суммы площади всех частей такого помещения, включая площадь помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в жилом помещении, за исключением балконов, лоджий, веранд и террас.
Вместе с тем до 01.03.2005 в общую площадь жилого помещения включалась приведенная площадь балкона, лоджии и пр.
В связи с этим в настоящее время на государственную регистрацию представляется техническая документация с измененной общей площадью жилого помещения, при этом органы технической инвентаризации указывают, что площадь изменилась в связи с введением в действие Жилищного кодекса Российской Федерации.
В соответствии с пп. 21 п. 1 ст. 333.33 Налогового кодекса Российской Федерации за внесение изменений в записи Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним с физических лиц взимается госпошлина в размере 100 руб., с организаций - 300 руб.
Однако в рассматриваемой ситуации изменение общей площади происходит в силу закона и не зависит от действий собственника, объект недвижимости (жилое помещение) не изменяется, а изменяется лишь порядок расчета общей площади.
На основании изложенного просим дать разъяснения по вопросу, необходимо ли при внесении указанных изменений в ЕГРП представление заявления правообладателя и документа, подтверждающего уплату государственной пошлины.
Ответ:
МИНИСТЕРСТВО ФИНАНСОВ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
ПИСЬМО
от 9 июня 2005 г. N 03-06-03-03/34
В связи с обращением по вопросу уплаты государственной пошлины за внесение изменений в записи Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним в случае, если данные изменения вносятся в силу закона и не зависят от действия собственника, Департамент налоговой и таможенно-тарифной политики сообщает следующее.
В соответствии с пп. 21 п. 1 ст. 333.33 гл. 25.3 "Государственная пошлина" части второй Налогового кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс) предусмотрено взимание государственной пошлины за внесение изменений в записи Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП) организациям в размере 300 руб., физическим лицам - 100 руб.
Порядок внесения изменений в записи ЕГРП, не влекущих за собой прекращения или перехода права, установлен разд. VII Правил ведения ЕГРП, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 18.02.1998 N 219.
В соответствии с п. 67 указанных Правил лист записи об изменениях (Приложение N 9) используется для внесения в ЕГРП таких сведений, которые не влекут за собой существенного изменения объекта, а также прекращения и перехода прав на него. К таким сведениям, в частности, относятся перемена фамилии, имени, отчества, места жительства физического лица, наименования юридического лица или его юридического адреса, уточнение площади объекта, изменения при незначительной реконструкции объекта и т.п.
При этом необходимо учитывать, что в соответствии с п. 1 ст. 16 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация прав, в том числе и изменений, носит заявительный характер. Регистрация прав и сделок с недвижимостью проводится только на основании заявления правообладателя или сторон договора. При отсутствии заявления регистрационные действия не совершаются.
Учитывая изложенное, за внесение изменений в записи ЕГРП на основании заявления заинтересованного лица независимо от того, произошли данные изменения в силу изменения законодательства (в данном случае изменения порядка определения общей площади жилого помещения в соответствии Жилищным кодексом Российской Федерации) либо по другим причинам, государственная пошлина уплачивается в соответствии с пп. 21 п. 1 ст. 333.33 Кодекса.
Директор Департамента налоговой
и таможенно-тарифной политики
М.А.МОТОРИН
09.06.2005

1. Объектами жилищных прав являются жилые помещения.

(в ред. Федеральных законов от 23.07.2008 N 160-ФЗ, от 25.06.2012 N 93-ФЗ, от 01.12.2014 N 419-ФЗ, от 29.12.2017 N 462-ФЗ)

(в ред. Федеральных законов от 23.07.2008 N 160-ФЗ, от 25.06.2012 N 93-ФЗ)

Комментарии к статье

В коммент. ст. конкретизируется один из элементов жилищного правоотношения - объект, в качестве которого выступает жилое помещение. Именно объект может служить критерием разграничения отношений, регулируемых жилищным законодательством, и иных имущественных отношений, составляющих предмет регулирования различных институтов гражданского законодательства. Так, например, при рассмотрении в суде требований об освобождении помещений, не входящих в состав жилищного фонда, и, следовательно, не являющихся жилыми, необходимо применять не жилищное законодательство, а нормы гражданского законодательства об аренде (имущественном найме).

В п.2 коммент. ст. дается легальное определение жилого помещения как объекта гражданских прав, содержащее его существенные признаки.

Во-первых, жилое помещение относится к недвижимому имуществу, для которого свойственна прочная связь с землей и перемещение которого без несоразмерного ущерба его назначению невозможно (ст.130 ГК РФ).

Во-вторых, данное помещение является изолированным, т.е. оно индивидуализировано и обособлено в пространстве как жилой дом, квартира, комната, имеющие отдельный выход на улицу, на лестничную клетку или в общий коридор.

В-третьих, жилое помещение предназначено и пригодно для постоянного проживания граждан (п.2 ст.288 ГК РФ, п.1 ст.17 ЖК). Данное помещение должно быть юридически признано жилым уполномоченным органом только при условии его соответствия нормативным санитарным, техническим и иным требованиям, например противопожарным, экологическим, архитектурно-градостроительным.

В коммент. правиле не указывается на такое свойство жилого помещения, как благоустроенность, которое закрепляется законодательством некоторых субъектов РФ (см.: п.2 ст.4 Закона г. Москвы от 11 марта 1998 г. "Основы жилищной политики г. Москвы"//Вестник Московской городской думы. 1999. N 8; п.1 ст.1 Закона Санкт-Петербурга от 4 июля 2001 г. "О жилищной политике Санкт-Петербурга" //Вестник Законодательного собрания Санкт-Петербурга. 2001. N 9; 2004. N 3).

Нормативные требования, предъявляемые к жилому помещению, а также сам порядок признания его жилым должны устанавливаться актами Правительства РФ. Ранее данные нормы и правила устанавливались в основном ведомственными актами. При этом упор делался, главным образом, на критерии оценки непригодности жилых помещений. Контроль за техническим состоянием жилых помещений в настоящее время осуществляется на основе ведомственных актов, таких как Правила и нормы технической эксплуатации жилищного фонда, которые утверждены постановлением Госстроя РФ от 29 сентября 2003 г. (РГ. 2004 N 214. 23 окт.), а также актов регионального жилищного законодательства, например, Закона г.Москвы от 7 апреля 2004 г. "О мониторинге технического состояния жилых домов на территории г.Москвы".

Уровень нормативных правовых актов, регулирующих основания и порядок признания жилого помещения непригодным для проживания, значительно повышен. Так, действующее Положение о порядке признания жилых домов (жилых помещений) непригодными для проживания утверждено постановлением Правительства РФ от 4 сентября 2003 г. N 552 (РГ. 2003. 16 сент.). Согласно указанному Положению непригодными для проживания признаются жилые дома (жилые помещения), которые находятся в ветхом или аварийном состоянии либо в них выявлено вредное воздействие среды обитания.

Определение общей площади жилого помещения впервые закреплено в федеральном законе. Общая площадь включает не только так называемую жилую площадь, т.е. площадь всех жилых комнат, но и площадь подсобных помещений и мест общего пользования - коридоров, прихожих, передних, кухни, санитарно-гигиенических помещений и др. При этом в общую площадь, согласно п.4 коммент. ст., не включается площадь балконов, лоджий, веранд, и террас.

Финхаки