Переселение из жилых домов устаревших серий – процесс, регламентируемый законодательством РФ (в частности Жилищным кодексом и законами Москвы), а также процедурами и положениями Департамента городского имущества города Москвы (ДЖП и ЖФ – старое название).
Процесс оформления достаточно длительный и требует большого количества времени, уделяемого документам. В общих чертах, процесс оформления документов можно разбить на несколько этапов: подача документов в ДГИ, анализ Департаментом Ваших документов, получение результата в виде предложения Вам варианта для переселения. Сюда же можно включить промежуточные этапы, такие как сбор недостающих документов, предоставление дополнительных документов и, например, замена старых документов на новые.
Почему мне нужна помощь юриста в оформлении документов?
Первоначально Вы должны предоставить в ДГИ документы, предусмотренные законодательством – это необходимо для определения объема Ваших прав (иными словами – на что Вы можете претендовать).
Этот этап является одним из ключевых, т.к. от того, какие документы Вы представите в Департамент имущества, напрямую зависит, какую жилплощадь Вы получите.
Какие документы нужны для оформления переселения при сносе пятиэтажки?
Для оформления недвижимости и решения Вашего жилищного вопроса документы нужны в большом количестве и они должны быть надлежаще оформлены. Какие документы – это индивидуальный вопрос, урегулированный большим количеством законов, таких как Жилищный кодекс РФ, Гражданский кодекс РФ, Закон города Москвы «Об обеспечении жилищных прав граждан при переселении и освобождении жилых помещений (жилых домов) в городе Москве», Закон города Москвы «Об обеспечении права жителей города Москвы на жилые помещения» и другими.
Какие документы нужны в Вашем случае, Вам сможет ответить компетентный юрист.
Примерный перечень документов, которые могут понадобиться, выглядит так:
Паспорт гражданина Российской Федерации;
Справка о замене паспорта с 1991 года;
Свидетельство о рождении гражданина 1975 года рождения и младше;
Свидетельство о смерти;
Свидетельство о заключении брака;
Свидетельство о расторжении брака;
Правоустанавливающие документы (договор социального найма, договор передачи в собственность в порядке приватизации, договор купли-продажи, договор мены и другие договоры) на жилое помещение, в отношении которого гражданин или члены его семьи имеет право пользования или право собственности, либо обладал такими правами в последние пять лет;
Справка с места работы;
Справка о доходах;
Справка о правах собственности на жилые помещения, зарегистрированные до 1998 года (такая же справка нужна на каждого члена семьи, проживающего отдельно);
и иные документы - список документов не является исчерпывающим.
Стоит отметить, что порядок оформления документов – это важная юридическая процедура. Сбор необходимых документов должен быть осуществлен в очень сжатые сроки. Несоответствие документов нормативным требованиям или вовсе отсутствие документа у гражданина могут повлечь за собой весьма неблагоприятные последствия и/или существенное ухудшение условий для переселения в новое жилье.
Кроме того, утеря документа является очень распространенной проблемой граждан. Особенно это касается документов, выданных много лет назад. Сложно восстановить документ, выданный 20 лет назад государственным органом, которого уже не существует. А от такого документа может зависть, например, получение лишних квадратных метров жилплощади.
Также, необходимо иметь в виду, что различные органы, выдающие справки могут находиться в абсолютно разных местах города, а то и за городом.
Успешный опыт работы с представителями органов государственной власти позволяет специалистам юридической компании «КПД» быть в курсе всех требований и получать все необходимые документы в кратчайшие сроки.
Результат юридического сопровождения договора для Вас:
Ваши права и законные интересы будут эффективно защищены без траты времени и нервов.
Мы поможем Вам предоставить в Департамент городского имущества города Москвы комплект документов, необходимый именно в Вашем случае и оформленный в соответствии со всеми требованиями законодательства и внутренними регламентами.
Мы осуществим сбор документов качественно и в срок. Юристы смогут добыть дополнительные документы, способствующих получению преимуществ процессе оформления нового жилья. Адвокаты помогут истребовать и восстановить недостающие документы.
Специалисты компании обеспечат процесс нотариального заверения документов, организуют процесс оценки и независимой экспертизы (для подтверждения выкупной цены), а в случае необходимости, предоставят Вам исчерпывающую консультацию по самостоятельному сбору и оформлению документов.
Вам остается только сделать выбор – получить заветную жилплощадь самостоятельно или с нашей помощью.
Аналитики и риелторы оценили, сколько лет потребуется на расселение всех столичных хрущевок и какое жилье достанется нынешним жителям пятиэтажек
Вид на жилые пятиэтажные дома на Херсонской улице в Москве (Фото: Наталья Гарнелис/ТАСС)
В середине февраля депутаты Московской городской думы снести все пятиэтажки, оставшиеся в столице. Вскоре их Общественная палата. По мнению авторов инициативы, хрущевки непригодны для капитального ремонта, а потому такие дома проще снести, чем реконструировать или отремонтировать.
В настоящий момент в Москве уже действует программа расселения жителей хрущевок первой волны индустриального домостроения. Она затрагивает 1722 пятиэтажки общей площадью 6,3 млн кв. м: в программу включили только наиболее старые серии домов. В основном речь идет о панельных зданиях без балконов и с газовыми колонками — значительную часть таких хрущевок построили в 50-х и 60-х годах прошлого века.
Программа работает больше двадцати лет и не завершена до сих пор: на данный момент в столице остается 75 пятиэтажек сносимых серий. Эти дома должны демонтировать до 2018 года. Суть депутатского предложения в том, чтобы распространить программу сноса на все существующие пятиэтажки Москвы — а это 25 млн кв. м жилья. Если новую программу примут, то расселять будут не только панельные, но и кирпичные дома.
«Сносимые сейчас объекты были возведены на заре эпохи индустриального домостроения: это тесные и холодные панельные дома. Они уже не очень прочные, и их необходимо было снести, так как иначе они просто развалились бы на глазах у прохожих», — считает директор департамента вторичного рынка риелторского агентства «Инком-Недвижимость» Сергей Шлома.
«Но большинство пятиэтажных домов в Москве до сих пор пригодно для проживания, — продолжает эксперт. — Возможно, в них не очень комфортно жить из-за низких потолков, тем не менее это строения с толстыми стенами, хорошо сохраняющими тепло. Более того, некоторые блочные пятиэтажные дома можно еще и , увеличивая количество жилых квадратных метров. В некоторых районах столицы подобные проекты уже . Я думаю, что сносить такие объекты нецелесообразно, ведь это все еще довольно качественное жилье. А вот как его ремонтировать и как менять трубы, которые нередко проходят внутри стен, — это вопрос к специалистам по ЖКХ».
Фоторепортаж: надстроенные пятиэтажки в Москве
Этой зимой в московском департаменте градостроительной политики назвали новую программу сноса нереализуемой — однако еще в 2014 году столичные власти запуск точно такой же программы. В тот момент в Москве обещали ликвидировать все те же 25 млн кв. м, на месте которых планировалось возвести 50 млн кв. м нового жилья. Летом прошлого года московские власти даже дату запуска новой программы: 2018 год.
Редакция «РБК-Недвижимости» решила выяснить, как новая программа по демонтажу хрущевок в столице скажется на спросе на подобное жилье и на что смогут рассчитывать будущие переселенцы.
В какие дома будут переселять
Работающая сейчас программа сноса пятиэтажек приучила жителей к тому, что их переселяют в новостройки, рассказали опрошенные редакцией риелторы. Между тем закон не обязывает предоставлять переселенцам именно новое жилье. Власти имеют полное право отправить жильцов в советскую панельную девятиэтажку, сталинку или даже в другую хрущевку — не вошедшую в программу сноса.
«Закон не содержит запретов в отношении такого переселения. Подобный сценарий вполне вероятен, если власти решат задействовать пустующие площади в тех домах, которые сданы в эксплуатацию», — подтвердил заместитель руководителя юридического департамента компании «НДВ-Недвижимость» Владимир Зимохин. «Мы не встречали [подобных примеров] просто потому, что у города в собственности элементарно нет такого количества подходящих свободных квартир», — разъяснила руководитель одного из офисов риелторского агентства «Миэль» Ольга Тихонова.
«Жители сносимых пятиэтажек в прошлом получали реальную выгоду от программы, — рассказала руководитель компании «ИРН-Консалтинг» Татьяна Калюжнова. — Нередко им удавалось увеличить метраж в результате расселения, но даже если площадь оставалось той же, они получали взамен более современное, а значит, и дорогое жилье. Некоторым удавалось заработать на этом: люди намеренно покупали хрущевки под снос и получали взамен более дорогое жилье».
Во время сноса пятиэтажки на улице Вилиса Лациса в Северном Тушино (Фото: ИТАР-ТАСС/ Сергей Фадеичев)
Возможно ли переселение в другой район
Сейчас в Москве действует несколько программ, в рамках которых людей переселяют из старых домов в новые. К примеру, вместе со сносом пятиэтажек в столице ликвидируют аварийное жилье, которое необязательно является хрущевкой. Такое «параллельное» расселение часто порождает путаницу, связанную с нюансами предоставления новой жилплощади, разъяснили риелторы.
К примеру, жителей аварийных домов могут переселить абсолютно в любое жилье в пределах региона — без привязки к району и даже административному округу, рассказали в агентстве «НДВ-Недвижимость». В то же время жители пятиэтажек оказались в более выигрышном положении: таким переселенцам администрация должна предоставить квартиру в том же районе, в котором они жили, указал Владимир Зимохин.
«По действующему законодательству жильцам сносимых домов власти обязаны предоставить жилье в пределах того же района (допустим, сносят пятиэтажку в Дмитровском — и новое жилье должно быть там же), — подтвердили в агентстве «Миэль». — Но иногда в силу специфики района и отсутствия возможности строить новое жилье рядом со сносимым жителям могли предоставить жилье в соседнем районе. Известны случаи, когда взамен сносимого предлагалось жилье в Подмосковье (например, жителям Текстильщиков — в Люберцах)».
«Жители пятиэтажных домов могут отказаться переезжать в другой район Москвы, если новая локация чем-то их не устраивает, — заявил Сергей Шлома. — Конечно, если снести хрущевку, расположенную в Кузьминках, и предложить людям альтернативное жилье около станции метро «Университет», то они, скорее всего, с удовольствием туда переедут. А вот где взять площадку для строительства нового жилья в этом районе — неизвестно. С другой стороны, просто переселить всех, к примеру, в Бутово — не вариант, так как такое решение не получит у граждан одобрения».
Главное правило при переселении заключается в том, что новое жилье не может быть хуже старого по ключевым параметрам, объяснили риелторы. «Если квартира в пятиэтажке приватизирована, то взамен власти должны предоставить жилье такого же метража. Если квартира муниципальная — то из расчета социальной нормы на жилье. В Москве эта норма составляет 18 кв. м на человека, — рассказала Ольга Тихонова. — В соответствии с документами, регламентирующими снос пятиэтажек и обеспечение жильем их жителей, новые квартиры также должны иметь косметический ремонт».
Объявления о продаже квартир в одном из жилых домов (Фото: Владимир Смирнов/ТАСС)
Стоит ли покупать хрущевки сейчас
Четыре года назад квартиры в пятиэтажках сносимых серий : люди приобретали такую недвижимость для того, чтобы затем на законных основаниях получить жилье в новостройке. Повторение такого сценария в 2017 году и позднее маловероятно, сочли риелторы и аналитики, которых опросила «РБК-Недвижимость».
«Предыдущая программа по расселению пятиэтажек длилась почти двадцать лет. Скорость расселения была в среднем 100 домов в год. При такой же скорости на остальные пятиэтажки уйдет около 60 лет», — подсчитал ведущий аналитик онлайн-сервиса объявлений «Циан» Александр Пыпин. «Тем, кто не попал в первую программу сноса, сейчас не стоит специально ждать [переселения]. Перспективы новой программы туманны», — добавила Татьяна Калюжнова.
«Значительного улучшения жилищных условий ждать не стоит, — спрогнозировал Владимир Зимохин. — Тем, у кого будут деньги на улучшение жилищных условий с помощью продажи квартиры, вероятно, стоит воспользоваться такой возможностью, ведь это позволит самостоятельно выбрать будущее жилье».
«Ликвидность пятиэтажек останется низкой, так как для обычных граждан это устаревшее жилье, а для инвесторов риски очень велики из-за запутанности и малопредсказуемости программ расселения», — заключил Александр Пыпин. По мнению аналитика, вложения в хрущевки смогут стать обоснованными только в том случае, если городской бюджет на дороги и благоустройство частично переориентируют на расселение старого и аварийного жилья, в результате чего через 10-15 лет столичные власти смогут расселять по 500 домов в год.
Современные хрущевки Москвы в цифрах
С лица Москвы сотрут все хрущевки — некрасивые пятиэтажки, построенные с 1957 по 1985 год. Эти дома с неудобными, тесными квартирами и убогой архитектурой возводили как временное соцжилье — чтобы снести спустя четверть века. Позднее срок эксплуатации строений был продлен до 50 лет, но в 2017 году терпению городских властей пришел конец.
Я знаю настроения и ожидания москвичей. Они связаны с тем, чтобы снести эти дома, а на их месте построить новое жилье. Мне представляется, что это и было бы самым правильным
— мэр Москвы Сергей Собянин.
По подсчетам экспертов «ИНКОМ-Недвижимости», хрущевки составляют 11,1% вторичного жилого фонда столицы. Панельных пятиэтажек — 4,9%, кирпичных — 4,5%, блочных — 1,6%. Чтобы снести все эти дома потребуются значительные средства и новые законы. По подсчетам экспертов, на реализацию программы потребуется не менее 20 лет. Некоторые специалисты считают более реалистичным срок в полвека.
Такой масштабный городской проект не мог не вызвать бурной реакции. Кто-то поддержал сильное решение, кто-то посчитал неоправданным из-за колоссальных бюджетных расходов. Само собой, у жильцов хрущевок и других горожан появились вопросы и страхи относительно их собственного будущего и будущего города. Поэтому «360» разобрался, что появится на месте снесенных пятиэтажек, как будет происходить расселение, какой будет отделка в новых квартирах, могут ли вас из САО переселить в Новую Москву и не только.
Что появится на месте снесенных пятиэтажек
В большинстве случаев на месте снесенных хрущевок появятся новые дома высотой около 20 этажей.
Сносятся пятиэтажки, в которых неудобно жить, с маленьким метражом, ужасного качества. На их месте появляются новые многоэтажные дома. В Обручевском районе Москвы мы возводили дома разной этажности, но в среднем — 20 этажей. Есть определенный норматив, исходя из противопожарных требований, из требований авиации
— заместитель генерального директора ООО «Ремстройтрест» Александр Ломакин. Занимался реконструкцией квартала в Обручевском районе Москвы в рамках первого этапа сноса хрущевок.
Исключение составят районы с массовой малоэтажной застройкой и районы, попадающие в зону охраны объектов культурного наследия.
Там установлены ограничения по высоте. Мы только что приняли по старой Москве правила землепользования и застройки. Новые дома будут не выше, чем сложившаяся застройка
— заместитель директора Института генерального плана Москвы, профессор Высшей школы урбанистики, архитектор Олег Баевский.
Как происходит расселение
По словам министра строительства и ЖКХ РФ Михаила Меня, расселение будет происходить поквартально. Жильцов сносимых домов будут переселять в маневренный фонд, а освободившаяся территория будет застраиваться.
Когда сносится целый квартал пятиэтажек, где-то рядом ставится сигнальный дом. В последнее время переселенцев отправляют в специальный — переселенческий — дом, где квартиры не продают
— Шмелев Андрей специалист «ИНКОМ-Недвижимость».
За переезд платить не придется, все расходы по переселению, в соответствии с законом Москвы № 21 от 31 мая 2006 года , лягут на застройщика.
Если речь идет о сносе квартала пятиэтажек, то делается проект планировки целого квартала: домов и необходимой инфраструктуры — школ, поликлиник, предусматривается комплексное развитие инженерных коммуникаций и дорожной сети. Физически переселение собственников осуществляет застройщик. Юридическое сопровождение осуществляет правительство Москвы
— заместитель генерального директора ООО «Ремстройтрест» Александр Ломакин.
Могут ли вас переселить в Новую Москву
Обратимся вновь к закону Москвы № 21 от 31 мая 2006 года. Это основной правовой документ, который определяет права жителей столицы, которым предстоит переселение. Если вы в их числе, изучите этот закон досконально.
На данный момент в документе содержится отдельная статья «Право граждан на сохранение района проживания при переселении». В соответствии с данным пунктом вас не могут переселить за пределы текущего округа. Это правило не работает для жителей ЦАО, Новой Москвы и Зеленограда (там не осталось хрущевок).
Если в закон не внесут поправок, то менять округ не придется. Однако Сергей Собянин на встрече с президентом подчеркнул, что нынешняя правовая база не подходит для реализации проекта расселения хрущевок, а это значит, что в закон Москвы № 21 могут добавить новые пункты. Кроме того, предполагаются коррективы в Земельный, Градостроительный, Жилищный кодексы РФ.
Сегодня это уже, конечно, устарело. И входя в такой проект, было бы хорошо отрегулировать это специальным законом, который мы можем подготовить и внести в Государственную Думу
— Сергей Собянин.
Именно эта вероятность порождает страх жильцов хрущевок быть отправленными в Новую Москву.
Если отменят закон, в соответствии с которым жилье должны предоставлять в одном райне, то недовольными окажутся очень многие. Нет гарантии, что законы не будут изменены
— глава партии «Яблоко» Сергей Митрохин.
Последние изменения были до принятия решения о дальнейшем сносе, что значит в закон, скорее всего, внесут новые изменения
— юрист Галина Гудкова.
Не стоит поддаваться панике. На встрече с Собяниным Владимир Путин заявил, что ожидает «именно такой организации работы, при которой все, что делается, идет на пользу людям, улучшает их жизнь». В своем Twitter столичный мэр также также опроверг слухи о том, что переселенцев из хрущевок могут отправить «на выселки».
Руководитель Департамента градостроительной политики города Москвы Сергей Левкин рассказал, что москвичи могут переехать в другой район, но только по собственному желанию.
Москвич имеет право также изъявить желание переехать в любой другой район. Условно говоря, он живет на Севастопольском проспекте, а родственники — на другом конце Москвы, например на Преображенке. Если есть такой ресурс, по действующему закону ему пойдут навстречу (с письменного согласия)
— Сергей Левкин.
Какой будет отделка новых квартир
Жильцы пятиэтажек, которые еще не пришли в негодность, переживают за то, как будут отделаны их новые квартиры в многоэтажках. В числе горожан, чьи дома пойдут под снос, оказалась журналистка Екатерина Винокурова.
По предварительному списку под снос попадет мой дом — кирпичная пятиэтажка, большие лестничные клетки, квартиры нормального метража, лифт, мусоропровод, хорошие коммуникации. Это не панельная хрущевка, не малометражка. Это сад под окнами. Это соседи, это удобное пространство. В саду соседи сажают цветы. Под окнами стучит липа, моя любимая. Липы больше тоже не будет.<…> А как с ремонтом новостройки? Ремонт — это миллион рублей. Для меня перспектива вынуть и положить такую сумму означает сейчас только одно. Голод. Полный запрет на поход в ресторан. Запрет на любую трату за пределами строго необходимого. Никаких больше катаний на коньках. Никаких театров, ни-че-го
— Екатерина Винокурова.
На этот вопрос ответил специалист «ИНКОМ-Недвижимость» Андрей Шмелев:
Под переселение выдают квартиры только с отделкой, но отделка так себе, минимальная: на полу линолеум, на стенах самые простые обои — без затей.
Сносить нельзя реконструировать
Во время встречи с президентом РФ мэр Москвы Сергей Собянин признал, что проект сноса «требует огромных финансовых ресурсов, значительных организационных, административных затрат», одноко «сегодня бюджет Москвы достаточно устойчивый», чтобы решиться на новую программу сноса.
Мы рассчитались в основном с долгами, которые нам достались с прежних лет. В этом году неплохие поступления в бюджет, как я уже говорил, налога на прибыль, подоходного налога. Мы имеем запас прочности. Поэтому, с точки зрения финансового запуска, видим возможности у города
— Сергей Собянин.
Председатель партии «Яблоко» Сергей Митрохин согласен с тем, что снос пятиэтажек — благое дело для большинства жильцов «хрущоб», однако он не понимает, зачем сносить все такие дома.
Зачем переселять все пятиэтажки? Есть среди них такие, которые вполне ничего. Начать лучше бы с аварийных домов, особенно с коммуналок и общежитий. Таких в Москве очень много. По официальным данным, их 200, в действительности — больше. Там люди живут в ужасающих условиях, не говоря о том, что дома могут на голову жильцам свалиться. Там ужасающая противопожарная обстановка, проводка висит, щитовые ящики болтаются. Это все может кончиться трагедией. Такое уже бывало. Вот с таких домов надо начинать. Это осмысленно, и на это денег хватит
— Сергей Митрохин.
С одной стороны, Митрохин прав, с другой — даже хорошо сохранившиеся хрущевки в ближайшие десятилетия придут в негодность. А что если реконтруировать те дома, в которых сохраняются комфортные условия проживания? Замдиректора Института Генплана Москвы Олег Баевский считает, что с точки зрения архитектурного наследия — это правильнее, однако в нынешних условиях это потребует еще больших затрат, чем снос.
Всегда лучше реконструировать, но в наших условиях это намного дороже. Лучше реконструировать, потому что на территориях нужно развивать архитектурную преемственность: чтобы мы развивали и улучшали то, что было. Мы получили бы новоое качество среды, которое полагалось бы на старый способ застройки
— Олег Баевский.
Семен Нехорошкин
Мария Мешкова
