Факторы, влияющие на развитие стрит-ритейла, вполне закономерно повлияли и на структуру спроса в данном сегменте рынка. Общий экономический спад и конкуренция более доступных ценовых предложений торговых центров, с одной стороны, и мобильность мелкого и среднего бизнеса, готового воспользоваться представившимся шансом, с другой, изменили структуру спроса на стрит-ритейл.

1. Street retail - снижение спроса со стороны сегмента «премиум»

Снижение доходов населения и сложности с оплатой аренды огромных площадей частично вытеснили магазины, торгующие предметами «премиум-класса», с центральных улиц столицы. Кто-то «переселился» в торговые центры, кто-то и вовсе свернул торговлю «до лучших времен».

Сокращение занятых площадей произошло в основном за счет монобрендовых бутиков одежды, обуви и предметов роскоши, дорогостоящих «авторских» ресторанов, филиалов банков. В общем, потребителям стало массово не до предметов роскоши, поэтому шикарные магазины предсказуемо опустели и, как следствие, утратили возможность оплачивать высокую аренду в центре.

Неуступчивость хозяев площадей стрит-ритейла в противовес «договороспособности» владельцев торговых центров «добила» очень многих игроков данного сегмента, что и привело к росту вакантных торговых площадей на центральных улицах. Надолго ли? И есть ли для стрит-ритейла альтернатива брендовым магазинам, уже ставшим привычной частью пейзажа центральных улиц столиц и мегаполисов? Тут нужно учитывать еще одну тенденцию.

2. Street retail - расширение торговли товарами массового спроса

Товары массового спроса в кризис покупают, в любом случае, интенсивнее, нежели предметы роскоши, поэтому меняется и структура спроса на стрит-ритейл. Так, в Москве резко вырос спрос на торговые площади такого типа со стороны продуктовых магазинов, кафе и ресторанов средней ценовой категории, магазинов электроники аптек и тех видов бизнеса, которые условно можно отнести к «сервису».

Как уверяют эксперты рынка, сегодня растет спрос именно со стороны «средних» продуктовых магазинов, хотя раньше лидерами спроса были супермаркеты. Еще один тренд - спрос среди торгующих продовольствием обогнал запросы на стрит-ритейл предприятий общественного питания. Подсчитано, что к концу 2014 года доля спроса со стороны продуктовых магазинов составила 45 процентов от общего спроса на стрит-ритейл.

В этом смысле стрит-ритейл спальных районов спит (простите за тавтологию!) более спокойно нежели, чем в центре. И, как уже говорилось выше, активно пользуется возможностью расшириться «в центр», когда уставшие нести убытки из-за пустующих площадей хозяева пойдут на уступки и снизят арендные ставки.

В целом же, по мнению экспертов, в ближайшее время сохранится тенденция превышения предложений в области стрит-ритейла над спросом, фиксация арендных ставок в рублях и сохранение достаточно большого числа вакантных торговых площадей. Принципиальных изменений можно ожидать лишь с изменением экономической ситуации и выходом из этой полосы кризиса. Тогда, быть может, брендовые бутики и дорогие рестораны захотят вернуться в центр. Только всем ли хватит места, если средний бизнес за это время «раскрутится» — это вопрос!

Проще говоря, street retail - это определенный формат магазина. Торговая точка располагается на первом этаже жилого дома. Первые объекты подобного типа появились еще в средневековье, но в основном были узко специализированы: кузни, ткацкие лавочки и пр.

Принцип торговых улиц до сих пор сохранился в Европе, но практически исчез в нашей стране. Тенденция к возобновлению объектов торговли в домах на первом этаже наблюдается в России лишь в последние десятилетия. И, пожалуй, можно отметить лишь street retail магазины Москвы. Основными плюсами таких помещений являются:

нахождение на виду у покупателей;
шаговая доступность;
покупатели сразу попадают в магазин;
свободный выбор часов работы.

Кроме того, стоимость аренды может быть меньше, чем в ТЦ. Любая специализация и собственное оформление интерьера также является плюсом.

Помещения стрит ритейл имеют и недостатки. Владельцу либо арендатору необходимо самому заботиться о безопасности объекта, коммунальных платежах, синергии (сотрудничестве), согласовании размещения вывесок и пр.

Что продавать в «магазинах на первом этаже»

Стрит ритейл недвижимость в Москве занимают в основном сети фаст-фудов, обувных магазинов, кафе и рестораны. Однако их могут потеснить парикмахерские, spa-салоны и медцентры: их число растет с каждым годом.

Специалистами были выделены категории товаров, которые чаще всего продаются в street retail. Половину сегмента делят между собой продукты и фуд-корт - по 25% у каждого. По 10% у товаров для дома (стройматериалы, техника, мебель, электроника) и продукции для детей. Далее следуют:

автомобили;
спортивные клубы;
салоны связи и банки;
косметика;
обувь и одежда.

Они имеют по 5% каждый. Оставшиеся проценты делят между собой ювелирные салоны, магазины подарков, зоотовары и сфера развлечений.

Если Вы решили продавать элитную парфюмерию, электронную технику или открыть ресторан высокого класса, стоит рассмотреть покупку помещения в центре города. В спальных районах большую популярность имеют товары для дома повседневного спроса.

Цены на стрит ритейл

Street retail - формат недвижимости, который, как уже было сказано в самом начале, будет ликвиден при любой ситуации на рынке площадей под торговлю. Основываясь на последних данных экспертов, арендная ставка в ТЦ варьируется в диапазоне от 10 тыс. руб. до 17 тыс. руб. за квадратный метр, в то время как в стрит ритейле составляет от 7 тыс. руб. до 15 тыс. руб. за квадратный метр. Самыми приоритетными, а, следовательно, и дорогими «торговыми коридорами» в Москве на сегодняшний день являются:

По данным исследований, в центре Москвы удачно идут дела в основном у магазинов продуктов и ресторанов. Салоны обуви и одежды отмечают спад покупательской способности на 30% по сравнению с прошлым годом.

На портале сайт Вы можете выбрать из подходящий вариант недвижимости данного типа. Осуществляйте поиск самостоятельно либо воспользуйтесь помощью специалиста, способного грамотно оценить Ваши требования, пожелания и подобрать наилучший вариант для Вас и Вашей компании.

Аналитики компании Colliers International по итогам 2017 года провели исследование рынка торговых площадей на центральных торговых улицах Москвы.

За год уровень вакантных площадей на центральных торговых улицах Москвы снизился на 1,9 п.п.: с 9% в конце 2016 года до 7,1% к концу 2017 года. Так, доля пустующих стрит-ритейл помещений на Садовом кольце за год сократилась с 12,1% до 10,9%, на Патриарших прудах - с 7,2% до 6,5%. Максимальное снижение вакантности по итогам года показали центральные и пешеходные улицы - на 2,9 п.п., до 6,5%, и 2,3 п.п., до 4,3%, соответственно.

При этом на Бульварном кольце столицы вакантность, наоборот, возросла, поскольку спрос еще не успел восстановиться после строительных работ. В четвертом квартале 2017 года уровень вакантных площадей здесь составил 8,4% помещений стрит-ритейла против 7,7% в октябре-декабре прошлого года. Общий рост вакантности Бульварного кольца произошел преимущественно за счет Гоголевского, Никитского, Покровского и Рождественского бульваров, где количество пустующих помещений увеличилось в среднем на 5 п. п.

Динамика вакантности стрит-ритейл помещений в Москве в 2016-2017 годах

Торговый коридор	Вакантность (%)		Динамика
Торговый коридор	IV кв. 2016 года	IV кв. 2017 года	Динамика
Садовое кольцо	12,10%	10,90%	Снижение
Бульварное кольцо	7,70%	8,40%	Рост
Центральные торговые коридоры	9,40%	6,50%	Снижение
Пешеходные улицы	6,60%	4,30%	Снижение
Патриаршие пруды	7,20%	6,50%	Снижение

Основным драйвером оживления рынка стали операторы общепита, на которые пришлось около 34% всех поглощенных свободных площадей за год. Это привело к росту доли общепита в структуре занимаемых площадей по всем типам центральных коридоров. Так, на пешеходных улицах доля общепита увеличилась с 40% в 2016 году до 46% в 2017 году, в районе Патриарших прудов - с 29% до 35% за аналогичный период.

Следующими по активности ритейлерами в 2017 году стали представители категории «красота и здоровье» (аптеки, косметика и парфюмерия, салоны красоты, медицинские клиники) и продуктовые ритейлеры, на которые пришлось 14% и 10% всех поглощенных площадей соответственно. В целом за год по Москве около 11% всех помещений сменили своих арендаторов, причем в основном на смену приходили арендаторы с аналогичным торговым профилем. К примеру, в 70% случаев на месте оператора общепита открывалась новая точка общественного питания, и почти в 100% случаев в помещении аптеки вновь открывалась аптека.

Среди заведений общественного питания, занявших пустующие прежде помещения на центральных улицах Москвы, можно отметить ресторан Bro & N Pizzeria на Малой Бронной, Ladurée на Никольской, Butcher’s Pie и Steak it Easy на Новом Арбате, «Хлеб Насущный» на Сретенке и др. Среди продуктовых ритейлеров очень активны были «Вкусвилл», «Азбука Вкуса» с форматом «AB Daily», а также Allfoods и «Город Сад», открывший магазин на Остоженке и готовящий открытие в районе Цветного бульвара. Также в 2017 году состоялись открытия международными брендами своих первых магазинов в формате стрит-ритейл, среди которых Aquazzura на Петровке, магазины Huawei и Xiaomi на Тверской, Palais des Thés на Покровке и др.

Ставки аренды на ряде центральных торговых коридоров и пешеходных улиц претерпели существенные изменения по сравнению с концом 2016 года. Так, в Столешниковом переулке и на Петровке рост нижней границы диапазона составил более 60%, а на Кузнецком мосту, Мясницкой и Новом Арбате - в районе 30-40%. Такой рост связан, прежде всего, с тем, что за последний квартал на этих улицах были экспонированы дорогостоящие помещения, ранее не представленные на рынке. С другой стороны, сокращение качественного предложения также толкает ставки в сторону повышения.

Диапазоны ставок аренды на торговые помещения в Москве (в рублях)

Улица	2016 год		2017 год
Улица	Ставка Min	Ставка Max	Ставка Min	Ставка Max
Столешников пер.	120 000	280 000	200 000	280 000
Тверская ул.	60 000	130 000	60 000	120 000
Кузнецкий Мост ул.	65 000	204 000	85 000	180 000
Петровка ул.	60 000	154 000	100 000	150 000
Мясницкая ул.	51 000	100 000	70 000	100 000
Арбат ул.	66 000	120 000	70 000	130 000
Новый Арбат ул.	55 000	122 000	78 000	110 000

На Садовом кольце Москвы по итогам 2017 года наблюдается снижение доли свободных street-retail площадей до 10,9% по сравнению с периодом проведения строительных работ в рамках программы «Моя улица», когда вакантность достигла 13,5%, и даже по сравнению с 12,1% в конце 2016 года. При этом разные отрезки магистрали отличаются разной проходимостью и привлекательностью для ритейла, а значит и разным уровнем вакантности. Так, наибольшая вакантность в 2017 году наблюдается на Садовой-Черногрязской и Садовой-Каретной улицах, где доля свободных помещений составляет 28% и 26% соответственно. Несмотря на то, что данные участки отличались высокой вакантностью и до реконструкции (23% и 22% соответственно), эффект роста свободных площадей в результате программы все же ощущается. Общее снижение вакантности Садового кольца произошло за счет роста активности на улицах Земляной Вал и Валовая.

С точки зрения заполнения пустующих площадей наиболее активный интерес к Садовому кольцу проявляли операторы категории красота и здоровье, общепита и продуктовые ритейлеры: на них пришлось 23%, 18% и 17% поглощенных свободных площадей соответственно. Также очень характерным явлением для Садового кольца была активность представителей сферы услуг (туризм, нотариальные конторы, сервисные центры), а также винотек, алкогольных и хозяйственных магазинов. При этом в 2017 г. на Садовом кольце почти не открывались магазины одежды и обуви, что весьма характерно для текущих рыночных условий.

Обзор подготовлен компанией Colliers International

Основными игроками рынка выступают предприятия сферы общепита - рестораны, кофейни и пекарни, заведения фаст-фуда, стрит-фуда и бургерные. На протяжении минувшего года новые точки активно открывали ресторанные группы ItalyGroup, Delmar, ReCaGroup, GinzaProject, KFC, Burger King, Буше и «Север Метрополь». В четвертом квартале заработали новые точки Cofix и «Кофейня №1» на Садовой улице, «Каха бар» и Black books bar на улице Рубинштейна, «#Farш» и «Шикари» на Невском проспекте.

На втором месте по сделкам аренды - продуктовые сети: X5 Retail Group, «Дикси», «Магнит», «Нетто», АВ Daily, «Фермерские продукты», а также различные магазины здорового питания.

На рынке стрит-ритейла выросло количество московских, региональных и иностранных операторов - преимущественно среди рестораторов и в сфере fashion-индустрии (например, открылся Unique Fabric на Каменноостровском пр., а La Perla на Невском пр.). Часть ритейлеров продолжили обновлять свои давно работающие заведения и магазины.

Респектабельных операторов fashion интересовали в первую очередь объекты на Старо-Невском проспекте, который уже закрепил за собой позицию бутиковой зоны. В то время как на Большой Конюшенной улице открылся только флагманский магазин Fabiana Fillipi, на Старо-Невский пришли несколько ювелирных салонов, флагманский магазин LENA, бутики Wolford, Lise Charmel, Escada, Dior и Bulgary.

Среди закрытых объектов лидирует сектор услуг: если в январе-марте на этот сегмент пришлось 3% закрытий, оценивают консультанты JLL, то в четвертом квартале - уже 18%. В их числе преобладают финансовые организации. За три последних года количество отделений банков на основных торговых улицах уменьшалось ежегодно на 5-7%.

В 2017-м срок экспозиции наиболее ликвидных объектов в сфере стрит-ритейла не превышал двух месяцев и, зачастую, встройка сдавалась еще до момента окончания договора у прежнего арендатора. Торговые коридоры, в которых происходил наиболее существенный рост или снижение доли свободных помещений, лидируют и по ротации - это Старо-Невский и Владимирский проспекты, а также 6-7 линии Васильевского острова (данные JLL). Наибольший объем предложения по аренде помещений сохраняется в новостройках на границах Петербурга и Ленобласти.

Большая часть заключаемых договоров аренды - долгосрочные, на период от трех до десяти лет, что обусловлено лицензируемой деятельностью многих предпринимателей. Арендодатели снова вернулись к индексации ежегодной ставки аренды (в предыдущие два года это условие применялось нечасто).

Средние ставки на Невском проспекте остаются в границах 6000 - 15 000 руб./кв.м в месяц. Доля вакансий на главной магистрали города в среднем не превышала 2,5-3%.

Срок окупаемости в сделках по наиболее качественным помещениям вырос до 11-12,5 лет. Большинство таких объектов смогли найти покупателя не более чем за четыре месяца с начала экспозиции. Спрос значительно превысил предложение, отмечают в А2 Retail. Бюджеты покупателей могли варьироваться от 20 млн до 200 млн рублей, и некоторые инвесторы приобретали за раз несколько активов. Непосредственно на Невском проспекте на продажу за год было выставлено около десятка ликвидных помещений. Цены, обозначенные продавцами, находились в диапазоне 630 000 - 2 млн руб./кв.м. Несмотря на это половина продаваемых объектов сменила своих владельцев, однако окупаемость недвижимости достигла уже 17 лет.

Ставки аренды и цены продажи на рынке стрит-ритейла Петербурга за 2017 г.

Торговый коридор	Средние ставки аренды, кв. м в месяц	Средняя цена продажи, кв. м
Невский пр.		630 000 - 2 000 000
Старо-Невский пр.		350 000 - 1 500 000
Каменноостровский пр.		250 000 - 1 500 000
Большой пр. ПС		300 000 - 550 000
6-7 линии В.О.		250 000 - 600 000
Средний пр. В.О.		230 000 - 600 000
пр. Просвещения		180 000 - 450 000
Комендантский пр.		180 000 - 450 000
Московский пр.		200 000 - 650 000
Ленинский пр.		180 000 - 500 000
Пр. Ветеранов		200 000 - 350 000

По данным А2 Retail

Ротация арендаторов на основных торговых улицах Петербурга в 2017 г.

Основные торговые коридоры	Доля
Невский проспект основная часть
Старо-Невский проспект
Большой пр. П.С
Средний ВО
6-7 линии В.О.
Каменноостровский проспект
Владимирский проспект
Московский проспект
Садовая улица
Б.Конюшенная улица
Рубинштейна улица

По данным JLL

Доля свободных помещений на основных торговых улицах Петербурга

Торговый коридор	4 кв. 2016	4 кв. 2017
Невский пр. (основная часть)
Старо-Невский пр.
Большой пр. П.С
Средний пр. В.О.
6-7 линии В.О.
Каменноостровский пр.
Владимирский пр.
Московский пр.
Садовая ул.
Б. Конюшенная ул.
Ул. Рубинштейна

По данным JLL

МНЕНИЕ ЭКСПЕРТОВ

Ольга Аткачис , генеральный директор компании А2 Retail:

Для рынка стрит-ритейла в первом полугодии 2017-го была характерна неспешность, однако уже во втором полугодии сделок стало больше. Усилилась и конкуренция между арендаторами за интересные помещения. Ротация в таких торговых коридорах как Невский и Московский проспекты незначительна, поскольку они заняты арендаторами с долгосрочными контрактами. Безусловно, в «спальных» районах предложение обширнее, чем в историческом центре, но в первую очередь арендаторов интересуют угловые помещения - с витринами и со свободной планировкой.

По итогам двух прошлых лет можно сделать вывод, что стоимость аренды росла неравномерно. По отдельным, наиболее востребованным площадям, средний рост ставок достиг 15-20%, в то время как по другим не превышал 5-10%. Инвестиционный спрос на покупку помещений сохраняется. Часть инвесторов по-прежнему готова покупать встройку только с минимальным сроком окупаемости - не более 6-7 лет. Однако подобные предложения единичны и, как правило, вызваны финансовыми сложностями у продавцов или проблемами с документами по объектам. В целом же большинство сделок сейчас совершается в пределах десятилетней окупаемости.

Судя по всему, новое полугодие будет не менее активным, чем последние месяцы 2017-го. Конкуренция за качественные помещения обострилась, многие клиенты рассчитывают подписать договоры аренды не позднее марта, чтобы успеть открыться по новому адресу до начала Чемпионата мира по футболу. В связи с этим сроки оформления сделок сейчас не превышают трех месяцев.

Владислав Фадеев , руководитель отдела исследований компании JLL в Санкт-Петербурге:

Стрит-ритейл остается одним из наиболее активных сегментов коммерческой недвижимости города. Причем количество открытых объектов по итогам года оказалось даже на 3% больше, чем закрытых. Избытка помещений нет, текущая доля свободной встройки на основных торговых улицах составляет в среднем 6,7%. Такой же показатель был характерен и для конца 2016-го, что показывает сбалансированность рынка. Так, к концу 2017-го доля свободных помещений на Старо-Невском проспекте снизилась до 3,9% (это минимальное значение для данного торгового коридора за последние три года). В лидеры по темпам заполнения вышел и Владимирский проспект, где год назад пустовало 5,9% помещений, а в минувшем декабре только 1,4%. Там, например, открылись «Икорный бар», Xiaomi и Marchelas. В то же время самое значительное увеличение вакантности (на 5,5 п.п.) наблюдалось на 6-7-й линиях В.О.: в первую очередь за счет закрытия микрофинансовых организаций и точек общепита в непосредственной близости от ст. метро «Василеостровская». В результате доля свободных помещений здесь достигла максимального уровня среди ключевых торговых коридоров - 11,9%.

Ситуация на основной части Невского проспекта остается неизменной по таким основным показателям как уровень арендных ставок (7500 - 13 000 руб./кв.м в месяц), ротация арендаторов (7,6% за квартал) и доля вакантных площадей (4,0%). В структуре арендаторов доминирует доля общепита - 37%.

Небольшой рост арендных ставок характерен для Старо-Невского проспекта, Садовой улицы и улицы Рубинштейна; некоторое снижение ценников - на Большом проспекте П.С., 6-7 линиях В.О. и Большой Конюшенной улице, где все наиболее привлекательные и дорогие помещения уже просто заняты.

Безусловно, инвестиционный спрос к встройке сохраняется, однако разрыв между ожиданиями продавцов и покупателей остается достаточно большим. Это сдерживает количество инвестиционных сделок на рынке. Стоимость продажи в среднем начинается от 100 000 руб./кв.м. Максимальный ценник - 1,5 млн рублей за «квадрат» в центре Петербурга.

Ирина Царькова , заместитель директора департамента торговой недвижимости Colliers International в Санкт-Петербурге:

В 2017 году произошло заметное повышение активности fashion-операторов. За прошедший год на петербургский рынок вышло 16 новых международных и федеральных fashion-брендов в формате стрит-ритейла (в то время как годом раньше - только пять). Подавляющее большинство новых для Петербурга ритейлеров открывали магазины высокой ценовой категории. Например, состоялись премьеры бутиков Salvatore Ferragamo, Herno, Fabiana Filippi, Peserico, Lorena Antoniazzi и др. Помимо традиционной экспансии итальянских ритейлеров активность проявляли российские фирмы: на петербургский рынок вышли бренды меховой одежды Gutseriev&Maximova, свадебный салон «Мэри Трюфель», ювелирные дома «РИНГО» и Yana. Повышение активности премиальных брендов связано с целым рядом факторов. За время кризиса цены на одежду, обувь и аксессуары этого сегмента практически сравнялись с ценниками за границей, что способствует более частым покупкам в России. Кроме того, развитию ритейлеров способствует растущий спрос со стороны китайских туристов, которые ориентированы на бренды высокого ценового сегмента.

Марина Пузанова , руководитель отдела коммерческой недвижимости Knight Frank St Petersburg:

Рынок в целом очень живой. Высокий объем открытий, приток новых брендов, ранее не представленных в городе, поспособствовали росту арендных ставок по всем торговым коридорам, особенно в локациях с оживленным трафиком. Например, стоимость аренды на Московском проспекте подросла на 19%, на Лиговском - на 17%. А на ул. Рубинштейна в связи с высоким спросом - на 25%. Традиционно активны продуктовые ритейлеры, но им все сложнее найти подходящие помещения. Новые жилые комплексы, конечно, интересны продуктовикам, но, к сожалению, несмотря на достаточный объем коммерческих помещений, они не всегда соответствуют требованиям операторов по конфигурации: зачастую нет возможности объединения, зон разгрузки и т.д. Общепит также был активен, сети порадовали новыми форматами. Так, кондитерская сеть «Буше» стала развивать небольшие булочные «Теплого хлеба и под одеяло» в формате у дома. Компания «Росинтер ресторантс холдинг» («Планета Суши», IL Patio) вывела на рынок Петербурга первый паназиатский ресторан «Шикари». Во второй половине года Аркадий Новиков открыл сразу два заведения - демократичный «Фарш» и большеформатную «Сыроварню».

Елена Вишнякова , руководитель направления торговой недвижимости Rusland SP:

Рынок практически оправился от потрясений. Время повальных скидок на аренду качественных помещений в стрит-ритейле уже в прошлом. Арендаторы не могут как раньше диктовать свои условия собственникам. По итогам года мы отмечаем рост стоимости аренды в успешных локациях в пределах 20%. Лидерами по объемам сделок стали операторы общепита и продуктовые сети. Активно заходят в Петербург новые операторы: ресторанный холдинг Novikov Group, алкомаркеты «Красное&Белое», бургерные BB&Burgers, винотека SimpleWine, мебельная фабрика «Стильные кухни», магазины постоянных распродаж «Галамарт», рестораны «Шикари», кондитерская «Аленка», израильские кофейни Cofix, магазины домашнего текстиля COZY HOME, магазины спортивной одежды Under Armour, товары для дома MODI, стрит-фуд кафе «ДвижОк» и другие.

Рынок торговых помещений на первых этажах демонстрирует устойчивость: вакантность в центре города постепенно снижается и возвращается к уровню 2014 года, ставки аренды стабилизировались, спрос на качественные площади растет - все это в совокупности дает возможность инвестору с высокой уверенностью прогнозировать срок окупаемости своих вложений.

Под помещением стрит-ритейла, как правило, понимаются объекты, основная торговая площадь которых расположена на первых этажах зданий (жилых или нежилых), имеющих отдельные входные группы, витринное остекление с возможностью разместить фирменную вывеску над входом, оснащенные необходимыми инженерными коммуникациями для размещения качественной сетевой торговли, общепита, банков, а также корпоративных офисов компаний для размещения офисов продаж. В состав помещений могут включаться подвальные и антресольные или вторые этажи.

Площадь помещения может серьезно варьироваться, при этом в среднем мы говорим о диапазоне от 50 до 400 кв. м, который также популярен и среди запросов арендаторов. При этом общая площадь объекта может и превышать 1 000 кв. м, однако предпочтение стоит отдавать помещениям, максимально расположенным на первом этаже.

Инвесторы в большей степени рассматривают стрит-ритейл в центре города, в то же время необходимые показатели доходности при правильной оценке также могут обеспечить магистральный ритейл на проспектах с высоким трафиком и возможностью парковки, а также помещения в спальных районах на выходах из метро либо в центре жилого массива.

Частный инвестор, не имеющий опыта владения и управления коммерческой недвижимостью, может выбрать покупку готового арендного бизнеса либо объект, требующий дополнительных вложений для увеличения доходности. Рассмотрим эти опции детальнее:

Готовый арендный бизнес - помещение с зарегистрированным договором аренды. Долгосрочный договор (в среднем 5-7 лет) позволяет прогнозировать доход на весь период.

Продажа готового арендного бизнеса в Москве в основном проходит с применением мультипликатора валовой аренды, который в среднем варьируется от 8 до 12 лет, при этом в премиальных локациях окупаемость может достигать 15 лет. В упрощенном виде привлекательность инвестиций в торговую недвижимость формата стрит-ритейл можно рассчитать по следующей формуле:

Цена приобретения = доход от первого года аренды * М,

где М - мультипликатор, ожидаемый срок окупаемости в годах.

При этом доход первого года аренды считается за вычетом НДС и затрат на коммунальные расходы.

Покупка помещения, требующего дополнительных вложений - речь может идти о помещении, не имеющем обременения в виде долгосрочного договора аренды (может быть вакантно на момент продажи или иметь краткосрочный договор аренды по ставке ниже рыночной) и/или требующем инвестиций в улучшение физического состояния объекта.

Такие помещения, как правило, стоят дешевле, чем готовый арендный бизнес, так как новый владелец должен потратить время и ресурсы на поиск арендатора. Также дисконт может быть связан с необходимостью инвестиций в ремонт помещения, приобретение дополнительной электрической мощности либо организацию дополнительных входов в помещение.

На рынке популярна стратегия покупки объекта, который впоследствии можно разделить на несколько лотов и сдать нескольким арендаторам. Таким образом, можно увеличить доходность всего проекта, применив правило обратной зависимости арендной ставки: чем больше площадь помещения, тем ниже ставка. В упрощенном виде можно также применить формулу с мультипликатором от 5 до 9 лет.

Необходимо отметить, что, несмотря на в целом более привлекательный в сравнении с готовым бизнесом срок окупаемости, этот вид инвестиций может быть предпочтителен только для игроков, имеющих опыт работы на рынке стрит-ритейла и понимающих его специфику. Более высокая доходность в большинстве случаев связана с повышенными рисками, в том числе потенциальными задержками с согласованием перепланировок, узакониванием изменений в объекте, увеличенным периодом поиска арендаторов и иными непредвиденными обстоятельствами.

Понятие «средняя цена» на рынке стрит-ритейла отсутствует - стоимость двух соседних помещений может серьезно отличаться. При этом, опираясь на формулу расчета привлекательности инвестиций, можно говорить, к примеру, о таких ориентирах:

Арендная ставка на Петровке сегодня находится на уровне 130 000 рублей за кв. м в год. Для помещения площадью 200 кв. м годовой арендный поток составит 26 млн рублей, значит цена такого помещения с арендатором - более 260 млн рублей. А беря в расчет, что Петровка - премиальная улица, стоит заложить указанный максимальный мультипликатор - 15, и цена составит 390 млн рублей.
Первая линия Варшавского шоссе - проездной магистрали, в первую очередь ориентированная на автомобильный трафик. Помещение площадью 200 кв. м может стоить 500 000 рублей за месяц аренды, в таком случае пустым его могли бы продавать по 8-летней окупаемости - 48 млн рублей. Если в помещении есть арендатор на долгосрочном договоре, можно продавать по 10-летней окупаемости (60 млн рублей).
Средняя ставка аренды на Пятницкой улице - 110 000 рублей за кв.м в год. Допустим, помещение площадью 100 кв. м с арендатором, который платит такую ставку. Получается 11 млн рублей годовой арендный доход, соответственно, продажа такого готового арендного бизнеса будет стоить 110 млн рублей.

Нас часто спрашивают, помещение с каким арендатором более стабильно и доходно. Считается, что продуктовые магазины отличаются наибольшей устойчивостью, ведь даже в сложные периоды потребители продолжают покупать продукты. Безусловно, продуктовый оператор (в первую очередь сетевой) во многих случаях является хорошим выбором, однако другие профили могут демонстрировать не меньшую стабильность для арендодателя. Например, помещение, удовлетворяющее требованиям общепита: такие предложения отличаются высокой востребованностью, а значит ротацию в подобных объектах проводить легче. Отдельно стоит выделить международные бренды, открывающие магазины в центре города, флагманских форматов, со значительными вложениями, в том числе в маркетинг, которые они также заинтересованы окупить. Такой бренд при длительном договоре аренды также может выступать гарантией стабильности.

Финхаки