История вопроса
До появления в летом 2016 года специального закона о машино-местах, который прямо говорит о том, что с 1-го января 2017 года машино-место следует считать объектом недвижимости, не частью здания или помещения, а независимым объектом, к машино-местам относились по-разному.
Одни специалисты выступали категорически против регистрации права собственности на машино-места как объекты недвижимости, ссылаясь на американский и западноевропейский опыт, где машино-место, как, например, чулан, место на чердаке для хранения велосипеда и лыж - все это следует за правом собственности на квартиру и режим собственности на какой-либо один из этих объектов кажется диким и нелепым. Такая концепция машино-места прижилась и существенным образом развилась в Санкт-Петербурге. При передаче ключей от квартиры, застройщик предлагает каждому новому собственнику подписать соглашение (п. 1 ст. 247 ГК РФ), определяющее порядок пользования общими помещениями. Однако у такого подхода есть противники.
Москва уже давно пошла по пути регистрации права собственности на машино-места, не дожидаясь воли на то законодателя.
Все собственники жилых и нежилых помещений в МКД обязаны вносить плату за ЖКУ. А вот собственники машино-мест никогда не считали себя обязанными платить за ЖКУ. Теперь не нужно выстраивать долгую цепь объяснений, что это и их обязанность тоже. Ясность внесена на законодательном уровне.
С 1 января 2017 года машино-места приобрели статус отдельного объекта недвижимости. Ранее было недопонимание, что конкретно можно отнести к категории машино-мест и какими правами в МКД обладают их собственники. Теперь эти вопросы урегулированы законодательно. Машино-место как объект недвижимости рассматривается в качестве определенной части здания или сооружения, которая предназначена исключительно для размещения транспортного средства. Она должна быть полностью либо частично ограничена строительной или иной ограждающей конструкцией. Это устанавливает п. 29 ст. 1 ГрК РФ.
Благодаря изменениям собственники машино-мест приобрели права (могут сдавать машино-места в аренду, принимать участие в общих собраниях собственников и т. д.) и обязанности (например, оплачивать ЖКУ).
Важно разделять машино-места как объекты недвижимости и парковочные места на земельном участке. Парковочные места не могут быть отдельными объектами недвижимости, даже если расположены на придомовой территории. Владельцы таких объектов остаются участниками долевой собственности.
- Создание специализированных стоянок для хранения задержанных транспортных средств
Как должно быть оформлено право собственности на машино-место
Прежде паркинг в МКД, как правило, регистрировался как нежилое помещение в составе этого дома. Собственники машино-мест в таком паркинге обладали долей в праве собственности на нежилое помещение (паркинг).
Теперь собственник доли в праве общей долевой собственности на помещение паркинга может:
- потребовать выделить долю в натуральной форме;
- зарегистрировать собственность на отдельный объект недвижимости - машино-место.
Для этого не нужно согласие иных участников долевой собственности, если представить в Росреестр соглашение всех сособственников или решение общего собрания, которое определяет порядок пользования недвижимостью, находящейся в общей долевой собственности. Это предусмотрено ч. 3 ст. 6 Федерального закона от 03.07.2016 № 315‑ФЗ.
После того как последний участник общедолевой собственности выделит свою долю в натуральной форме и зарегистрирует право собственности на машино-место, право общей долевой собственности на паркинг прекратится. Проходы или проезды к машино-местам, которые останутся после выдела, будут общим имуществом собственников помещений и (или) машино-мест (ч. 5 ст. 6 Федерального закона от 03.07.2016 № 315‑ФЗ).
Вопрос
Есть ли ограничения в пользовании общим имуществом для собственников машино-мест?
Нет, ограничений нет, если машино-место:
- считается самостоятельным объектом недвижимости в МКД или выступает в роли доли в праве общей долевой собственности на помещение - самостоятельный объект недвижимости;
- не относится к общему имуществу собственников помещений в МКД.
Это следует из ч. 2 ст. 36 и ч. 1 ст. 37 ЖК РФ.
Если право на машино-место было зарегистрировано до 1 января 2017 года, то оно не теряет своего действия. Вносить изменения в ранее оформленные документы, как и в записи ЕГРН, не нужно.
- минимально допустимые размеры - 5,3 × 2,5 м;
- максимально допустимые размеры - 6,2 × 3,6 м.
Размеры утверждены приказом Минэкономразвития России от 07.12.2016 № 792 «Об установлении минимально и максимально допустимых размеров машино-места».
- Передача общего имущества МКД в пользование третьим лицам
Нужно ли заключать договоры с собственниками машино-мест
Да, нужно. В зависимости от способа управления МКД нужно заключить договор:
- управления (при управлении МКД УО);
- содержания общего имущества в МКД и предоставления коммунальных услуг (если в МКД есть ТСЖ, ЖК, ЖСК и нет УО);
- оказания услуг по содержанию и (или) выполнению работ по ремонту общего имущества (при непосредственном способе управления).
В Правилах предоставления коммунальных услуг машино-места, подземные гаражи и автостоянки в МКД, предусмотренные проектной документацией, приравнены к нежилым помещениям. Но в отличие от собственников нежилых помещений собственники машино-мест не заключают договор с ресурсоснабжающими организациями. Коммунальные услуги собственникам машино-мест предоставляете вы как организация, управляющая МКД. Это указано в п. 6 Правил предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов, утв. постановлением Правительства РФ от 06.05.2011 № 354.
К сведению
Полученные до вступления в силу изменений документы, в которых в качестве вида объекта недвижимого имущества указывается машино-место, сохраняют свою юридическую силу и не требуют переоформления. Это указано в ч. 1 ст. 6 Федерального закона от 03.07.2016 № 315‑ФЗ. При этом неважно, соответствуют ли такие машино-места минимально и максимально допустимым размерам.
Как рассчитывать плату за ЖКУ собственнику машино-места
Собственник машино-места обладает правами и обязанностями наравне с собственниками помещений в МКД. Следовательно, он обязан оплачивать жилищно-коммунальные услуги по общим правилам:
- вносить плату за содержание жилого помещения;
- уплачивать взнос на капитальный ремонт;
- вносить плату за коммунальные услуги.
Размер платы за содержание жилого помещения рассчитывайте исходя из площади машино-места в соответствии с правоустанавливающими документами.
Объем потребляемых в помещении, отведенном в МКД под машино-места, электрической энергии, холодной воды и горячей воды, объем отводимых сточных вод определяется исходя из показаний установленных в этом помещении приборов учета. При отсутствии приборов учета - исходя из площади помещения и норматива потребления холодной воды, горячей воды, отведения сточных вод, электрической энергии в целях содержания общего имущества в МКД. Указанный объем электрической энергии, холодной воды и горячей воды, а также сточных вод распределяется между собственниками машино-мест пропорционально количеству машино-мест, принадлежащих каждому собственнику.
При отсутствии приборов учета электрической энергии, холодной воды и горячей воды, которые установлены в целях раздельного учета потребления коммунальных ресурсов в этом помещении, размер платы для собственников машино-мест определяется с применением повышающего коэффициента к соответствующему нормативу потребления коммунального ресурса. Величина повышающего коэффициента принимается равной 1,5.
С 1 января 2017 года вступили в силу поправки в ряд законодательных актов, которые поставили точку в многочисленных спорах и разбирательствах, касающихся правовой принадлежности автомобильного парковочного места, относящегося к многоквартирному дому или иному зданию. Машино место было официально признано объектом недвижимого имущества, . Лица, в связи с этим, получили безусловную возможность не только пользоваться столь значимыми «квадратными метрами», но и оформлять их в собственность на общих основаниях
В июле 2016 года был принят Федеральный закон № 315-ФЗ, который внес изменения в I часть ГК РФ, а также некоторые законы РФ. Понятие «машиноместо», как объекта недвижимости было закреплено в ч. 1 ст. 130 ГК РФ и стало определяться исходя их совокупности признаков.
Так, машино-местом признается объект:
- являющийся частью здания, дома или сооружения;
- предназначенный для того, чтобы размещать на нем автомототранспортное средство или хранить его;
- имеющий оградительные элементы, стены или иные конструкции, а также представляющий собой отдельную площадку, обозначенную разметкой;
- чьи границы определены и отражены в системе общероссийского кадастрового учета.
Стоит отметить, что машино место, как новый объект недвижимости 2017 года будет признаваться таковым исключительно в том случае, если он входит в единый комплекс постройки, т.е. является его элементом, а также закреплен в техническом плане сооружения (подземный паркинг, пристрой и т.п.). Организованная «дворовая парковка» или места на отдельно-стоящих огороженных автостоянках, к указанному объекту недвижимости не относятся. Это означает, что относящийся к придомовой территории многоквартирного здания участок земли или асфальта, на котором жилец паркует свой автомобиль, купить будет нельзя.
Как купить машино-место?
Может любое дееспособное лицо, достигшее возраста 18-ти лет. Приобрести места в паркинге может и организация. Как правило, такая сделка заключается наряду с оформлением или офисного помещения в доме или бизнес центре. Так, некоторые застройщики предлагают значительные скидки на одновременное приобретение помещения и машино места.
Сделка оформляется по общим правилам отчуждения имущества с обязательной в органе Росреестра. По ее итогам заявителю выдается выписка из ЕГРН, которая с 2017 года является единственным документом, подтверждающим правомочия собственника на принадлежащий ему объект.
Получив документ о праве собственности на часть паркинга, владелец может не только пользоваться данной недвижимостью, но и в полной мере ею распоряжаться: продавать, сдавать в аренду, закладывать в банке, дарить, завещать. При этом посягательство на машино-место со стороны третьих лиц будет расцениваться как противоправное действие и может повлечь за собой наказание.
Где купить машино-место и сколько стоит?
Федеральный закон о машиноместах с 1 января 2017 года стал действовать повсеместно. В связи с чем, на сайтах по продаже недвижимости появилась масса объявлений, предлагающих сдать или купить узаконенный участок парковки.
| Регион | Стоимость (руб.) | |
|---|---|---|
| Аренда | Купля-продажа | |
| Москва | 3 500 – 15 000 | 250 000 – 5 000 000 |
| Санкт-Петербург | 1 000 – 20 000 | 300 000 – 2 500 000 |
| Екатеринбург | 2 500 – 6 000 | 250 000 – 1 500 000 |
| Новосибирск | 2 500 – 5 000 | 100 000 – 1 200 000 |
| Уфа | 1 500 – 3 000 | 300 000 – 1 600 000 |
| Симферополь | 1 200 – 3 500 | 200 000 – 1 700 000 |
| Краснодар | 1 500 – 6 000 | 200 000 – 2 000 000 |
Помимо того, в каком регионе владелец машиноместа желает сдать его в аренду или продать, итоговая стоимость определяется исходя из следующих факторов:
- площадь объекта (обычно составляет от 10 кв. м. до 20 кв. м.);
- состояние здания или сооружения, к которому относится парковка;
- наличие охраны или пропускной системы;
- расположение паркинга (наземный, подземный, крытый и т.п.);
- развитость инфраструктуры района, степень отдаленности от центра города.
Таким образом, наше государство, переняв опыт европейских стран, все-таки позволило своим гражданам с начала 2017 года оформлять в собственность машиноместа и полноправно распоряжаться ими. Данная мера, безусловно, направлена и на создание нового граждан и организаций. Тем не менее, с активно развивающейся инфраструктурой современных городов, места для автомобилей, перейдя в собственность лиц, могут стать отличной альтернативой гаражным кооперативам и спонтанно организованным автостоянкам.
Задайте свой вопрос по теме статьи
