Важной особенностью 2013 года стало заметно возросшее влияние ипотечного жилищного кредитования на рынок жилья в стране. Об этом свидетельствует рост доли ипотечных сделок на фоне стабильной динамики сделок с жильем. По данным Росреестра, каждое четвертое право собственности (24,6%), зарегистрированное в сделках с жильем в 2013 г., приобреталось с использованием ипотечного кредита.
Этот показатель является рекордным за весь период наблюдения (с 2005 года). По оценкам АИЖК, в целом доля ипотеки в реализации нового жилья составляет до 40%, а по некоторым объектам сделки с ипотекой составляют более 50% и доходят до 70?80% объема продаж.
В 2013 г., по данным ЦБ РФ, продолжилось увеличение объема выданных ИЖК: 657 кредитных организаций предоставили 824792 кредита на сумму 1,354 трлн. руб., что на 19,24% больше по числу кредитов и на 31,17% больше в денежном выражении, чем в 2012 г.
Рисунок 2. Динамика предоставления ипотечных жилищных кредитов накопленным итогом с начала года
Задолженность по ИЖК на 1 января 2014г. Составила 2,648 трлн. руб. Объем выданных жилищных кредитов (ЖК) в 2013г. Достиг 1,404 трлн. руб., или 880485 кредитов при задолженности 2,765 трлн. руб.
Просроченная задолженность по ИЖК на 1 января 2014г. была на уровне 39,50 млрд. руб., или 1,49% от остаточной задолженности, что на 0,59 п.п. меньше, чем на 1 января 2013г. Доля просроченной задолженности от остаточной задолженности по ИЖК в рублях на 1 января 2014г. уменьшилась на 0,47 п.п. до 1,0% по сравнению с 1 января 2013г., а по кредитам в иностранной валюте по сравнению с 1 января 2013г., напротив, увеличилась на 1,15 п.п. до 12,57%.
Рисунок 3. Динамика средней величины ИЖК по 6 группам кредитных организаций, ранжированных по величине активов (по убыванию)
В 2013 г. продолжилось снижение доли ИЖК в иностранной валюте в объеме выданных кредитов: в денежном выражении - на 0,3 п.п. до 1,12%, а в количественном - на 0,02 п.п. до 0,23% по сравнению с 2012 г. На 1 января 2014г. доля таких кредитов в остаточной задолженности снизилась на 1,93 п.п. до 4,22%, а доля просроченной задолженности по ИЖК в иностранной валюте в суммарной просроченной задолженности увеличилась на 1,84 п.п. и составила 35,59%.
По данным ЦБ РФ, доля задолженности по ИЖК без просроченных платежей в общей сумме задолженности по ИЖК на 1 января 2014 г. увеличилась на 0,12 п.п. по сравнению с 1 января 2013 г. и достигла 96,05%. Доля задолженности по дефолтным кредитам (с просроченными платежами свыше 180 дней) в общей сумме задолженности по ИЖК снизилась в эти же сроки на 0,48 пп. и составила 1,78%.
По данным ЦБ РФ, из 6 групп кредитных организаций, ранжированных по величине активов (поубыванию), доля I группы из пяти кредитных организаций с наибольшими активами в общем объеме предоставленных за 2013г. ИЖК была на уровне 72,22% в денежном выражении и 76,93% в количественном, прибавив соответственно 6,23 п.п. и 4,62 п.п. по сравнению с 2012г. Относительно 2011 г. доля I группы в объеме выданных ИЖК увеличилась на 18,46 п.п. и по количеству - на 14,63 п.п., что свидетельствует о продолжающейся монополизации ипотечного рынка. На 1 января 2014г. две первые группы (19 кредитных организаций) охватывают 80,13% рынка ИЖК. Соответственно доли остальных групп кредитных организаций снизились.
При снижении до 1,49% в 2013г. доли просроченной задолженности в общей задолженности по РФ (39,50 млрд руб.) против 2,08% в 2012 г. II группа кредитных организаций «лидирует», сохраняя в 2013 г. наибольшее значение доли просроченной задолженности (3,04%), тем самым имея наиболее рискованный портфель ИЖК. Качество кредитных портфелей групп, выраженное в процентах просроченной задолженности группы от остаточной задолженности группы, ухудшилось за 2013 г. для III и V групп и улучшилось для остальных.
Наименьшее значение средней величины ИЖК в рублях за 2013г. (1,31 млн руб.) у V группы, а наибольшее значение средней величины ИЖК в иностранной валюте (20,5 млн руб.) - у VI группы.
По сравнению с 2012г. средние значения ИЖК в рублях для всех групп увеличилось. Наибольший рост средней величины ИЖК в иностранной валюте был у II и VI групп, а наибольшее снижение отмечено у IV группы (рис. 3).
Данные Банка России по состоянию на 01.01.2014 года свидетельствуют о том, что уровень ставок выдачи по рублевым ипотечным кредитам, предоставленным в течение декабря, составил 12,1%, что на 0,6 п.п. ниже уровня декабря 2012 года.
Динамика ставок в 2013 году была неравномерной - в начале года они динамично росли, достигнув максимального значения 12,9% по итогам марта, но в дальнейшем наблюдалась тенденция к снижению ставок, пик которого пришелся на ноябрь?декабрь 2013 года.
Снижение ставок в конце года объясняется сезонными акциями банков - в третьем квартале 2013 года практически все лидеры ипотечного рынка запустили специальные предложения, позволяющие достаточно широкому кругу заемщиков рассчитывать на более низкие процентные ставки по ипотеке.
Средневзвешенная ставка выдачи ипотечных кредитов в 2013 году составила 12,4 % (накопленным итогом), что объясняется высоким уровнем ставок в первом квартале 2013 года.
Рисунок 4. Динамика средневзвешенной ставки ИЖК по 6 группам кредитных организаций, ранжированных по величине активов (по убыванию)
Дополнительным фактором, мотивирующим крупные банки активизировать усилия по увеличению ипотечных портфелей, стала политика Банка России, направленная на ограничение темпов роста беззалогового кредитования, в том числе рост размера минимальных резервов на потери по необеспеченным потребительским ссудам. В этой связи кредитные организации, обладающие соответствующими возможностями (прежде всего, доступом к фондированию), в зависимости от внутренних приоритетов могли сфокусироваться на более активном развитии ипотечного кредитования. Так, начиная со второго квартала 2013 г. Аналитическим центром АИЖК зафиксировано около 30 случаев снижения процентной ставки на постоянной либо временной основе среди активных участников рынка.
Средневзвешенный за 2013 г. срок кредитования ИЖК по всем группам кредитных организаций для ИЖК в рублях составил 14,7 лет, а для кредитов в иностранной валюте 12,7 лет. Наибольший средневзвешенный срок кредитования для кредитов в рублях у III группы - 15,6 лет, а для кредитов в валюте у I группы - 21,2 года. Наименьшие средневзвешенные сроки кредитования у VI группы: 10,3 года - для кредитов в рублях и 2,1 года - для кредитов в иностранной валюте.
По данным ЦБ РФ, в 2013г. приобретение кредитными организациями прав требования по ИЖК увеличилось на 5,17% относительно 2012 г. и составило 85,98 млрд руб. Приобретение прав требования по кредитам в рублях уменьшилось на 2,47% и достигло 61,71 млрд руб., а по кредитам в иностранной валюте увеличилось на 31,3% и составило 24,274 млрд руб. Наибольший объем приобретенных прав требования по ИЖК в 2013г. и в рублях, и в иностранной валюте, как и в 2012г., зафиксирован у кредитных организаций IV группы.
По оценке ОАО «АИЖК», в 2013 г. объем сделок на первичном рынке жилья с использованием ипотечного кредитования увеличился на 10 п.п. по равнению с 2012г. и составил 30%.
Таблица 3
Структура ипотечных жилищных кредитов
В 2013 г. доля ОАО «АИЖК» на ипотечном рынке составила в рублевом выражении 8,2% (111,3 млрд руб.), или около 10% от общего количества выданных кредитов, в том числе за счет работы на первичном рынке (рефинансирование) - 3,5% (48,0 млрд руб.), на вторичном - 4,7% (63,3 млрд руб.). По оценке ОАО «АИЖК», итоговый объем выпуска ипотечных ценных бумаг в 2013г. Составил 140,625 млрд. руб., из которых 55,5% (78,1 млрд руб.) ценных бумаг выпущено с участием самого Агентства.
В 2014г. размер материнского капитала ОАО «АИЖК» увеличен и составляет 429,4 тыс. руб. Проиндексированные ежегодные выплаты военнослужащим - участникам накопительно ипотечной системы в 2014 г. достигли 233 тыс. руб. Агентство по программе «Военная ипотека» увеличило максимальную сумму ипотечного кредита при покупке квартиры на первичном рынке с 2 млн. до 2,2 млн. руб. и снизило минимальный размер первоначального взноса с 30% до 20%.
В последние полгода многие ипотечные банки ослабляли требования к заёмщикам: снижали минимальный размер первоначального взноса (в том числе и до нулевого), увеличивали максимальную сумму кредита и расширяли перечень кредитуемых объектов.
Несмотря на некоторое ослабление требований к заемщикам, качество ипотечного портфеля, накопленного на балансах банков, находится на высоком уровне. Доля просроченных платежей в общем объеме накопленной ипотечной задолженности на 01.01.2014 года составила 1,49%, а общий объем ипотечных ссуд без единого просроченного платежа составляет более 96%. Тем не менее, следует отметить, что в случае резкого ухудшения экономической ситуации и роста безработицы доля просроченных платежей может вырасти, а качество ипотечного портфеля - быстро ухудшиться.
Рост ипотечного рынка стал одним из основных драйверов жилищного строительства. Почувствовав, что банки возобновили кредитование строительной отрасли и покупателей жилья, застройщики активизировали свою деятельность. Так, в 2013 году построено 912,1 тыс. квартир общей площадью 69,4 млн. кв. метров (+5,6% к соответствующему периоду предыдущего года). Этот показатель является рекордным за всю историю Российской Федерации с 1990 года.
Важно отметить при этом, что одновременное увеличение объемов ипотечного кредитования и жилищного строительства удерживают рынок жилья на сбалансированной траектории развития - дополнительный платежеспособный спрос населения, поддерживаемый ипотекой, абсорбирует первичный рынок жилья.
Рост цен на жилье, по данным Росстата, в 2013 году по отношению к 2012 году в среднем составил 7,2%, что в условиях зафиксированной годовой инфляции (6,8%) говорит о том, что реальный прирост цен на жилье, в среднем по России, не превысил 0,5 п.п.
С учетом того, что реальные располагаемые доходы населения выросли на 3,3 п.п., а ставки по ипотечным кредитам снизились, можно говорить о том, что в конце 2013 года зафиксирован рост доступности приобретения жилья для населения, как за счет собственных, так и за счет заемных средств.
Самым «популярным» способом покупки недвижимости в РФ на протяжении последних 5-7 лет по-прежнему остается ипотека. Поэтому власти страны в своей экономической политике всячески способствуют банковским программам, направленным на снижение ставок по данному виду кредита. Эту насущную тему поднял в своем выступлении 30 января 2014 года Алексей Улюкаев, занимающий должность министра Минэкономразвития. Президент Владимир Путин также поддерживает это заявление и считает, что необходимо установить «твердую» процентную ставку по ипотеке, которая была бы близка к ставке рефинансирования Банка России. В свою очередь, Игорь Шувалов, первый вице-премьер РФ, указывает на стабильное увеличение по количеству выданных кредитов в 2013 году и в январе 2014 года, и считает, что нужно придерживаться выбранного правительством страны и банковскими организациями направления в этом сегменте.
Министерство финансов РФ прогнозирует снижение уровня инфляции в 2014 году до 5%-6%. В результате ипотека может подешеветь до 8% годовых.
Одновременно стоит отметить, что количество россиян, которые планируют улучшить жилищные условия, продолжает расти. По прогнозам рост ипотеки в 2014 году составит 20%-25%. Уже сейчас каждая четвертая покупка недвижимости совершается в кредит, потому что это самый доступный способ решения проблем с жильем. Радует и высокое качество заемщиков. Доля ипотечных кредитов без задолженности за шесть месяцев 2013 года составила 96%.
Активнее всего работают на ипотечном рынке государственные банки. Несмотря на активные темпы выдачи кредитов частными банками, лидерами продолжают оставаться Сбербанк, ВТБ 24 и Газпромбанк. Их доля в общем объеме ипотеки составляет 68%. Во втором полугодии активно начал наращивать объемы и Банк Москвы.
|
Место в рэнкинге на 01.07.2014 |
Место в рэнкинге на 01.07.2013 |
Наименование банка |
Объем выданных ипот. жил. кредитов, млн. руб. |
Темп прироста (I пг. 2014/I пг. 2013), % |
|||
|
1 полуг. 2014 |
1 полуг. 2013 |
||||||
|
ОАО "Сбербанк России" |
|||||||
|
ВТБ 24 (ЗАО) |
|||||||
|
ЗАО "КБ Дельта Кредит" |
|||||||
|
ОАО "Банк Москвы" |
|||||||
|
ОАО АКБ "РОСБАНК" |
|||||||
|
ОАО АКБ "Связь-Банк" |
|||||||
|
ЗАО "Райффайзенбанк" |
|||||||
|
ОАО "Банк "Санкт-Петербург" |
|||||||
|
Финансовая группа "Открытие"* |
Именно государственные банки влияют на динамику процентной ставки. Благодаря тому, что они снизили ставки во второй половине 2013 года, остальным кредитным организациям пришлось тоже пересматривать условия кредитования.
Среди последних планов Правительства - создание в ближайшем будущем единого центра по выдаче социальных ипотечных кредитов, который позволит и дальше развивать действующие ипотечные программы для малообеспеченных и незащищенных слоев населения (учителя, медики, ученые, военные, молодые семьи и т.д.).
Прогнозы аналитиков по развитию ипотечных программ РФ в первом полугодии 2014 года. Учитывая итоги суммарного ипотечного портфеля российских банков за 2013 год в целом, аналитики делают смелые прогнозы об увеличении объемов выдачи ипотечных кредитов на первое полугодие 2014 года на 16%. Причем, просроченная задолженность по ипотеке должна резко сократиться, если, конечно, экономическая ситуация в стране еще более не ухудшится. Если говорить конкретно об итогах января 2014 года, то пока что прослеживается некоторый рост средней стоимости кредитов, хотя многие банки России предлагают своим клиентам широкий выбор специальных ипотечных программ с пониженными ставками. По всей видимости, условия ипотеки по таким программам клиентов в чем-то не устраивают.
Эксперты склонны объяснять такой парадокс следующим образом. В первую очередь, в конце прошлого года и в начале нынешнего в банках увеличился приток клиентов, которые готовы брать ипотеку с низким первоначальным взносом. Во-вторых, большая часть клиентов ипотечных банков намеренно выбирают для себя программы с увеличенным средним сроком по выплатам. Естественно, что при этом ставки остаются высокими, так как напрямую зависят от размера собственных средств заемщика и срока кредитования.
Аналитики также отметили, что в январе 2014 года банки России начали готовить новые «гибкие» требования для своих клиентов. Они готовы идти на риски, чтобы привлечь заемщиков, даже если те не подходят под их основные первоначальные требования. Таким способом банки намерены сделать своих ипотечных заемщиков «главными кормильцами», которые принесут им экономический успех в будущем. Об этом сегодня в открытую говорят представители Россельхозбанка и Сбербанка, утверждая, что на такой шаг их, в свою очередь, толкает ЦБ.
Например, совсем недавно Сбербанк официально заявил о снижении своих основных ставок по ипотеке на 0,5 п.п. Но некоторых экспертов такая тенденция настораживает, ведь при «неадекватных» ипотечных предложениях могут резко возрасти и цены на недвижимость, особенно в Москве и в других крупных городах России.
Среднесрочный прогноз развития финансовой сферы, ипотеки и экономики России.
Свой прогноз, вплоть до 2016 года, недавно представили эксперты из Института экономического развития им. Гайдара. Этот документ добавил нервозности многим руководителям ипотечных банков. Эксперты считают, что доходы граждан страны в 2014 году вырастут совсем немного (не более чем на 0,9%). На перспективу 2015-2016 годов - еще меньше (на 0,4%). Это может значить лишь - темпы роста ипотечного кредитования будут постепенно снижаться. Долговая нагрузка на население будет стремительно расти, хоть банки и предлагают выгодные кредиты по ипотеке с замедлением объемов по их выплатам.
При этом, начнут расти расходы на обслуживание ипотечных кредитов, что не может не сказаться на финансовом развитии многих банков России, в первую очередь небольших. По мнению экспертов, нужно взглянуть на тенденцию снижения роста потребительских кредитов в 2013 году и тогда нетрудно будет сопоставить факты и сделать по аналогии выводы в отношении развития или «не развития» ипотечных программ.
Банки делают ставку на рублевую ипотеку.
Валютные ипотечные предложения не пользуются большим спросом в нашей стране. Их объем составляет не более 1% от всех выданных ипотечных кредитов. Сегодня банки делают основную ставку именно на рублевую ипотеку. Ситуация на первое полугодие 2014 года существенно не изменится. А вот давать прогнозы до конца года никто из владельцев ипотечных банков, экспертов или аналитиков не желает. Все будет зависеть от общей стабильности в стране.
Радикальные изменения по ипотечным ставкам возможны лишь в том случае, если экономику будет «отчаянно лихорадить». В другом случае можно будет надеяться на плавное (постепенное) снижение по среднегодовым ставкам. Руководители крупных ипотечных банков РФ склонны надеяться, что весной нынешнего года ставки по ипотечным рублевым кредитам останутся на уровне конца 2013 года (около 12,4% годовых).
ипотечный жилищный сбербанк россия
Таблица 4
Сравнительная характеристика основных условий ипотечного кредитования в различных банках
|
Сбербанк |
||||||
|
Нордеа Банк |
||||||
|
Райффайзенбанк |
||||||
|
ЮниКредит Банк |
||||||
|
Абсолют Банк |
||||||
|
Московский кредитный банк |
||||||
|
Собинбанк |
||||||
|
Банк Москвы |
||||||
|
Газпромбанк |
||||||
|
Связь-Банк |
||||||
|
Альфа-банк |
||||||
|
Росевробанк |
||||||
|
Промсвязьбанк |
||||||
|
Транскапиталбанк |
||||||
|
Татфондбанк |
||||||
|
Балтинвестбанк |
||||||
|
Глобэксбанк |
||||||
|
Кредит Европа Банк |
||||||
|
Ханты-Мансийский банк |
||||||
|
Возрождение 2 3 1 2 1 9 |
Критерии оценки:
- 1. Величина минимального первоначального взноса: 1 балл -- от 25%, 2 балла -- от 20%, 3 балла -- до 20%.
- 2. Максимальный срок кредитования: 1 балл -- до 20 лет, 2 балла -- до 25 лет, 3 балла -- свыше 25 лет.
- 3. Максимальная сумма кредита: 0,5 балла - до 5 млн., 1 балл -- до 10 млн., 2 балла -- до 20 млн., 3 балла -- свыше 20
- 4. Величина процентной ставки: 1 балл -- выше средней, 2 - 2,5 балла -- приблизительно равна средней (в зависимости от верхнего предела ставки), 3 балла -- ниже средней ставки.
- 5. Рейтинг надежности Forbes: 1 балл -- 3 звезды, 2 балла -- 4 звезды, 3 балла -- 5 звезд.
Анализ поведения основных игроков ипотечного рынка говорит в целом о возможном ухудшении ипотечного портфеля банков в среднесрочной перспективе на фоне ослабления требований к заемщикам в предыдущие периоды. Также, по данным мониторинга Аналитического центра АИЖК, в начале июля 2013 банк «Союз» снизил минимальный первоначальный взнос до 15%, а Связь-Банк - до 0% в середине августа (при предоставлении справки по форме 2-НДФЛ). В случае (значительного) роста просроченной задолженности, нельзя исключать роста процентных ставок. Таким образом, рынок остаётся в состоянии значительной неопределённости.
Рынок ипотеки в любом государстве – это неотъемлемая часть его финансовой системы. Именно приобретение жилья с помощью заемных средств для многих людей является единственным вариантом решения жилищного вопроса. Чтобы ориентироваться в показателях рынка, перспективах его развития и, возможно, делать прогнозы, важно разбираться в ключевых понятиях. Рассмотрим подробнее, что представляет собой ипотечный рынок в 2019 году, как происходило его становление в РФ и каковы результаты его деятельности на текущий момент.
Рынок ипотеки – взаимосвязанная система трех ключевых составляющих или элементов:
- ипотечных займов;
- коммерческой и жилой недвижимости;
- ипотечных ценных бумаг.
Рынок ипотечных займов относится к первичному рынку, а ипотечных ценных бумаг – ко вторичному.
Разберем каждое понятие подробнее.
Первичный ипотечный рынок подразумевает под собой взаимоотношения между заемщиком и кредитором, основой которой является исполнение кредитных обязательств.
Участники первичного ипотечного рынка:
- банки;
- физические и юридические лица (заемщики);
- финансовые компании, выдающие ипотечные кредиты, но не имеющие статус банковской структуры.
Банки помимо извлечения максимальной прибыли преследуют цель непрекращающегося возобновления кредитных ресурсов или средств, которые можно сразу направлять на выдачу новых жилищных займов. Эта цель реализуется посредством функционирования вторичного рынка ипотеки.
Вторичный рынок
На нем осуществляется торговля закладными по уже выданным займам. Суть заключается в том, что банк, выдавший ипотеку, выпускает ценные бумаги с обеспечением в виде закладных и далее продает их другим инвесторам. Именно вторичный рынок позволяет аккумулировать немалые средства и направлять их в сферу ипотечного кредитования.
Сам рынок также делится на первичный и вторичный. На первом первично размещаются ценные бумаги среди участников-кредиторов, а на втором – начинается их движение (оборот). Стоимость ценных бумаг, привлеченных на вторичный рынок, не изменяет их стоимость в сторону повышения, а лишь создает механизм регулирования их ликвидности и спроса.
Рынок недвижимости является главной причиной существования рынков ипотечных кредитов и ипотечных ценных бумаг. Здесь осуществляются сделки по купле-продаже объектов недвижимого имущества, залог которых кредиторам позволяет функционировать вторичному и первичному рынкам ипотеки.
Взаимодействие всех трех элементов происходит довольно просто:
- Будущий заемщик подает заявку в выбранный банк.
- Банк оценивает целесообразность выдачи займа на основе анализа его платежеспособности и соответствия установленному перечню требований.
- Рассчитывается максимальная сумма кредита и срок погашения долга.
- После заключения кредитного договора, договора об ипотеке и договора купли-продажи с продавцом недвижимости банк создает первичный рынок ценных бумаг.
- Путем передачи закладной другим инвесторам банк создает вторичный рынок ипотечных ценных бумаг.
После выдачи новых займов с обеспечением в виде недвижимости цикл повторится.
История возникновения ипотечного рынка в России
Ипотечный рынок РФ в его современном формате относительно молод, так как возник в 90-е годы прошлого века. Первые же ипотечные займы оформлялись еще в период правления Елизаветы, когда банки Российской Империи кредитовали элиту для покупки жилья.
Масштабы выдачи жилищных займов в дореволюционной России не носили массовый характер, однако данная сфера банковского обслуживания была актуальна вплоть до прихода к власти большевиков.
В период СССР по естественным причинам никаких ипотечных кредитов в стране не был вплоть до 1995 г. Именно 1995 год стал отправной точкой для начала зарождения современного варианта ипотеки, когда Сбербанк и ДельтаКредит начали выдавать первые обеспеченные займы населению.
По прошествии более 20-ти лет, вполне логично, что ипотечный рынок изменился, испытал на себе не один кризис и продолжает свой путь становления по сей день. К примеру, в середине 90-х ипотеку могли получить лишь те заемщики, которые были официально трудоустроены и могли подтвердить свои доходы справкой 2-НДФЛ.
Сегодня же банки предлагают множество программ при предоставлении всего двух документов, а также учитывают дополнительный доход клиента и членов его семьи.
Также ранее ипотека выдавалась только для покупки жилого объекта с уже оформленным правом собственности (на вторичном рынке жилья). Сейчас можно получить займ на приобретение строящихся, готовых объектов, на покупку коммерческой недвижимости и даже на строительство отдельного дома.
Все это стало стимулирующими факторами развития строительной и сопутствующих отраслей нашей экономики.
Статистика рынка ипотеки РФ и его основные показатели
Статистика по ипотеке в России собирается и систематизируется Федеральной службой статистики и Центробанком. Наиболее полная картина о результатах ипотечного кредитования в нашей стране складывается из анализа таких показателей, как:
- объем рынка (объем выдачи ипотечных кредитов);
- число кредитных организаций, выдающих ипотеку;
- действующие виды ипотечных продуктов и условия по ним в банках.
Рассмотрим их детально.
Объем рынка и текущие результаты по выдаче за 2017-2018 гг.
Объем ипотечного рынка в РФ характеризуется показателем «объем выданных жилищных кредитов». В помесячном разрезе за 2017-2018 гг. наглядная информация представлена ниже (по данным Банка России).
Диаграмма показывает устойчивую тенденцию роста объема выданных займов в стране (показатели посчитаны нарастающим итогом). К примеру, за март 2018 года было выдано кредитов на 172 813 миллиона больше по сравнению с аналогичным периодом прошлого года (почти в 2 раза).
Средневзвешенный срок кредитования на начало 2019 г. составляет 186,4 месяца, а средневзвешенная процентная ставка – 9,8% годовых (информация на 01.03.2018г.). При этом задолженность по действующим договорам на 1 марта – 5300 миллиарда рублей. Просроченный долг из этой цифры – 60,8 миллиардов рублей. Оба этих параметра также имеют свойство расти в динамике.
Основные игроки
На российском рынке ипотеки в 2019 году (сведения на начало года) в РФ функционирует 561 кредитная организация, из которых 410 единиц выдают ипотечные жилищные кредиты. Это кредиторы с высоким уровнем надежности и доказанной эффективностью своей деятельности.
К ним относятся крупнейшие банки страны:
- Сбербанк;
- Россельхозбанк;
- Газпромбанк;
- ДельтаКредит;
- Райффайзенбанк и др.
Каждый из них предлагает потенциальным клиентов как минимум несколько вариантов получения ипотеки для улучшения своих жилищных условий.
Условия банков
Условия кредитования в российских банках могут существенно различаться в зависимости от выбранного продукта, категории клиента и длительности его сотрудничества с кредитором.
Параметры оформления ипотечного займа в крупнейших кредитных организациях РФ в 2019 г. приводятся в таблице ниже.
Ипотека на вторичном рынке:
| Банк | Базовая ставка, % | ПВ, % | Стаж, мес | Возраст, лет |
|---|---|---|---|---|
| Сбербанк | 9,2 | 15 | 6 | 21-75 |
| ВТБ | 9,8 | 15 | 3 | 21-65 |
| Райффайзенбанк | 8,99 | 15 | 3 | 21-65 |
| Газпромбанк | 9.2 | 20 | 6 | 21-60 |
| Росбанк | 10.74 | 15 | 2 | 20-65 |
| Россельхозбанк | 9.1 | 15 | 6 | 21-65 |
| Абсалют банк | 10.75 | 15 | 3 | 21-65 |
| Промсвязьбанк | 9.8 | 20 | 4 | 21-65 |
| Дом.РФ | 9.4 | 15 | 3 | 21-65 |
| Уралсиб | 9.49 | 10 | 3 | 18-65 |
| Ак Барс | 9.2 | 10 | 3 | 18-70 |
| Транскапиталбанк | 9.49 | 20 | 3 | 21-75 |
| ФК Открытие | 9.2 | 15 | 3 | 18-65 |
| Связь-банк | 9.3 | 15 | 4 | 21-65 |
| Запсибкомбанк | 9.8 | 10 | 6 | 21-65 |
| Металлинвестбанк | 9 | 10 | 4 | 18-65 |
| Банк Зенит | 9,5 | 15 | 4 | 21-65 |
| СМП банк | 9,5 | 15 | 6 | 21-65 |
| Юникредитбанк | 9,4 | 20 | 6 | 21-65 |
| Альфабанк | 9,19 | 15 | 6 | 20-64 |
Ипотека на первичном рынке:
| Банк | Ставка, % | ПВ, % | Стаж, лет | Возраст, лет |
|---|---|---|---|---|
| Сбербанк | 9,3 | 15 | 6 | 21-75 |
| ВТБ | 9,8 | 15 | 3 | 21-65 |
| Райффайзенбанк | 8,99 | 15 | 3 | 21-65 |
| Газпромбанк | 9,2 | 20 | 6 | 21-65 |
| Росбанк | 10,74 | 15 | 2 | 20-65 |
| Россельхозбанк | 9 | 20 | 6 | 21-65 |
| Абсалют банк | 10,75 | 15 | 3 | 21-65 |
| Промсвязьбанк | 9,15 | 15 | 4 | 21-65 |
| ДОМ.РФ | 8,9 | 15 | 3 | 21-65 |
| Уралсиб | 9,49 | 10 | 3 | 18-65 |
| Ак Барс | 9,2 | 10 | 3 | 18-70 |
| Транскапиталбанк | 9,49 | 20 | 3 | 21-75 |
| ФК Открытие | 8,8 | 15 | 3 | 18-65 |
| Связь-банк | 9,2 | 15 | 4 | 21-65 |
| Запсибкомбанк | 9,8 | 15 | 6 | 21-65 |
| Металлинвестбанк | 9,1 | 10 | 4 | 18-65 |
| Банк Зенит | 9,5 | 20 | 4 | 21-65 |
| СМП банк | 10,99 | 15 | 6 | 21-65 |
| Альфабанк | 9,29 | 15 | 6 | 20-64 |
| Юникредит банк | 9,4 | 20 | 6 | 21-65 |
Виды ипотечных кредитов в России и перспективы их развития
Все ипотечные кредиты в России можно разделить на следующие виды:
- Ипотека на строящееся жилье.
Такой вариант ипотеки позволяет приобрести квартиру или дом у застройщика на этапе его возведения. Сам застройщик и объект недвижимости должны пройти аккредитацию банка.
В настоящий момент происходит постепенное изменение законодательной базы для того, чтобы больше защитить заемщиков. Так в скором времени будут отменены ДДУ и квартиры от застройщиков будут, оформляется уже после их постройки.
- Ипотека на вторичное жилье.
С помощью данного займа можно купить жилплощадь с уже оформленным правом собственности. Это готовый объект, в который можно сразу заселиться. Этот вид ипотечного кредитования является сейчас наиболее распространенным и удобным.
- Льготные программы ипотеки.
Сюда относятся (для военнослужащих-участников накопительно-ипотечной системы), (для семей с двумя и более детьми), жилищные займы , малоимущим и иным социально-незащищенным гражданам.
Условия по такому кредиту отличается лояльным отношением к заемщику и пониженной процентной ставкой. Приобрести с помощью таких программ можно только определенные объекты недвижимости у конкретных застройщиков или продавцов.
В 2018 году была запущена семейная и рефинансирование такого кредита.
Также продолжает развиваться социальная ипотека в регионах, которая позволяет взять ипотеку бюджетникам и другим, социально значимым и не очень защищенным категориям граждан ипотеку под льготную ставку.
- Ипотека на строительство отдельного дома.
Такая ипотека выдается на проведение работ по строительству и отделке частного дома на земельном участке в собственности заемщика. Для одобрения заявки потребуется предоставить проект будущего жилья и сметную документацию от одобренного подрядчика.
В качестве эксперимента в 2018 году была запущена , но пока она идет очень сложно т.к. банки не были готовы к этой программе.
- Корпоративная ипотека.
Такие займы выдаются на льготных условиях компаниями-работодателями. Яркий пример здесь ОАО «РЖД», где сотрудники могут оформить кредит на жилье под 2-4% в год (ссуду на кредитуемый объект недвижимости могут взять работники компании, проработавшие не 1 год).
- Ипотека под залог недвижимости
Данная ипотека подразумевает, что банк выдает деньги в размере от оценочной стоимости недвижимости, которую он получает в качестве залога. При этом банку в большинстве случаев неважно, на какие цели будут использованы заемные средства.
По такому кредиту можно купить нестандартные варианты недвижимости: апартаменты, дом с землей, дачу, взять деньги на ремонт или покупку зарубежной недвижимости.
- Рефинансирование
Один из самых популярных ипотечных займов 2019 года. Рефинансирование ипотеки позволяет значительно снизить процентную ставку по действующему кредиту за счет того, что задолженность по ипотеке и права требования на залог от одного банка переходит к другому под более низкий процент.
Данный вид кредитование будет продолжать расти т.к. ранее выданные кредиты были оформлены по ставкам более 12%, а сейчас они начинаются от 9%, что позволяет значительно снизить долговую нагрузку.
Стоить помнить, что и – это две большие разницы. Эти два понятия очень часто путают. Также рефинансирование, часто путают с обычным снижением процента по ипотеке по заявлению.
Вывод: Оба направления жилищного кредитования в будущем имеют одинаковые положительные перспективы развития, так как востребованы у заемщиков различных категорий. Решение жилищных проблем без использования заемных средств для большинства российских семей сегодня просто невозможно.
Прогноз по рынку на 2019 гг.
На основе детального анализа рынка ипотечного кредитования специалисты и эксперты в данной сфере могут делать прогнозы его развития.
Прогнозировать в области ипотечного кредитования в РФ можно только на несколько лет вперед. Связано это с непрекращающимися кризисными явлениями в нашей стране и натянутыми политическими отношениями с другими государствами.
На 2019 год можно определить основной тренд развития ипотеки – это последовательное повышение процентной ставки. Центробанк несколько раз делал официальные заявления о том, что ключевая ставка и в дальнейшем продолжит свое незначительное повышение, что неизбежно повлечет повышение кредитных ставок по ипотеки и иным займам.
Второе направление развития рынка ипотеки – повышение спроса на рефинансирование уже выданных жилищных кредитов. Причина здесь вполне логична и связана со снижением покупательной способности населения. Рост просроченной задолженности растет, что вынуждает людей обращаться в банки за услугой рефинансирования.
Ипотечный рынок в РФ находится в фазе своего развития и характеризуется динамичным ростом. Сегодня ипотеку можно взять в любом ведущем банке страны: Сбербанке, ВТБ, Россельхозбанке, Газпромбанке, РайффайзенБанке и т.д. Каждый из них предлагает множество программ улучшения жилищных условий с различными сроками, процентными ставками и требованиями к заемщикам.
Ждем ваших вопросов в комментариях и нашему ипотечному специалисту в специальной форме.
Просьба оценить наш пост и поставить лайк.
УДК 339.13.017
РЫНОК ИПОТЕЧНОГО ЖИЛИЩНОГО КРЕДИТОВАНИЯ В РОССИИ: СОСТОЯНИЕ И ПЕРСПЕКТИВЫ РАЗВИТИЯ
Толстых Ирина Александровна, к.э.н., доцент кафедра «Экономической теории и экономической политики»
(e-mail: [email protected]) Воронежский государственный технический университет,
г. Воронеж, Россия
В данной статье раскрываются основные макроэкономические показатели РФ, показатели рынка жилья и ипотечного жилищного кредитования, проводится их анализ, и характеризуются тенденции развития.
Ключевые слова: рынок жилья, рынок ипотечного жилищного кредитования.
За последние пять лет отрасль жилищного строительства являлась одной из самых успешных в России, особенно на фоне замедления экономического роста в 2014 году. Данная отрасль привнесла стимулирующий эффект для развития народного хозяйства и имело существенный вклад в динамику ВВП. Однако основные макроэкономические показатели и относительные показатели ипотеки имеют разнонаправленную динамику (таблица 1).
Таблица 1 - Основные макроэкономические показатели России и относи-
тельные показатели ипотеки в 20 }
