Продать квартиру с несколькими собственниками возможно только при соблюдении специальных условий, предусмотренных законодательством. В состав таких требований входит предварительное уведомление владельцев жилья, а также нотариальное удостоверение договора по распоряжению долевой собственностью.

Правовой режим квартиры с долевой собственностью

При установлении на объект недвижимости долевой собственности каждому владельцу выделяется определенная доля в общем праве. Ее размер зависит от оснований приобретения квартиры, а также от договоренности сторон. В ходе пользования объектом размер долей может перераспределяться между собственниками путем заключения соответствующего соглашения.

Возможное распоряжение квартирой, у которой несколько собственников, осуществляется с учетом следующих особенностей:

если одновременно продаются все доли в квартире - уведомление владельцев не требуется, так как они непосредственно участвуют на стороне продавца;
если хотя бы одна доля не отчуждается - требуется обязательное уведомление владельца такой доли и предоставление ему права преимущественного приобретения остальных долей;
вне зависимости от указанных условий, сделка по распоряжению объектом долевой собственности требует удостоверения договора купли-продажи в нотариальной конторе.

Без соблюдения правил об уведомлении или нотариальном удостоверении сделка не будет зарегистрирована в органах Росреестра, а переход права собственности не состоится.

Порядок продажи квартиры с несколькими собственниками

Для совершения сделки купли-продажи квартиры, принадлежащей гражданам на праве долевой собственности, продавцам необходимо выполнить несколько юридически значимых формальностей. Перечень таких действий можно представить в виде пошаговой инструкции.

Согласование условий сделки

На этой стадии происходит поиск потенциального покупателя и определение условий договора купли-продажи. Для этого сторонам требуется достигнуть соглашения по следующим вопросам:

предмет договора - одна или несколько долей в общем праве, либо целый объект недвижимого имущества;
цена сделки - устанавливается сторонами самостоятельно и может являться основанием для направления уведомления гражданам, отказавшимся продавать свои доли;
порядок и условия оплаты - наличный расчет или безналичная форма оплаты, сроки уплаты цены по договору;
специальные условия для граждан, сохраняющих право пользования жильем после продажи долей.

Достигнутые договоренности фиксируются в проекте договора, который будет позже представлен нотариусу и в органы Росреестра.

Уведомление о продаже доли

Данный этап является обязательным только в случаях, когда происходит отчуждение не всего объекта, а отдельных его долей. Для этого в адрес дольщиков, не участвующих в продаже, направляется письменное уведомление с предложением использовать право преимущественного выкупа.

Рассмотрение уведомления происходит с учетом следующих особенностей:

если получатель документа согласен использовать преимущественное право покупки, для него будут действовать условия проекта договора;
если такой дольщик отказывает от реализации преимущественного права, он может выразить свой отказ в письменной форме;
если в течение 30 дней на уведомление не получен ответ, сделка может совершаться с первоначальным покупателем на прежних условиях.

После прохождения этого этапа сделки необходимо представить договор для нотариального удостоверения.

Удостоверение договора у нотариуса

Гражданский кодекс РФ требует любые возмездные сделки с объектами долевой собственности удостоверять у нотариуса. Даже если на стороне продавца выступают одновременно все владельцы долей, данное правило подлежит безусловному исполнению.

При обращении в нотариальную контору необходимо представить следующие документы:

общегражданские паспорта участников сделки;
доверенность на представителей (если сделка совершается с их участием);
правоустанавливающие документы для каждого продавца (выписки ЕГРН, свидетельства о праве собственности и т.д.);
договор купли-продажи;
уведомление о продаже доли и письменный отказ от преимущественного права выкупа (если такие документы было необходимо составлять).

В нотариальной конторе проверяется законность совершения сделки и ставится регистрационная отметка на договоре. За совершение нотариальных действий уплачивается тариф, утверждаемый нотариальной палатой.

Обращение за регистрацией сделки

После нотариального удостоверения договора купли-продажи, необходимо обратиться за регистрационными действиями, которые позволят официально подтвердить переход права собственности. Для этого необходимо представить аналогичный пакет документов, который был получен в нотариальной конторе.

Помимо этого, гражданам необходимо оплатить госпошлину в размере 2000 рублей, оригинал госпошлины представляется одновременно с заявлением на регистрацию. Обращение для регистрации перехода права собственности возможно одним из следующих способов:

путем личного обращения напрямую в органы Росреестра;
путем личного обращения в Многофункциональный центр;
обращение в указанные органы через представителей по нотариальной доверенности.

Обращение напрямую в учреждение Росреестра является наиболее быстрым способом зарегистрировать сделку (общий срок сократиться на два рабочих дня по сравнению с МФЦ).

По итогам регистрации участники сделки получают выписку ЕГРН (отдельный бланк для каждого участника сделки). Если покупателем долей выступало одно лицо, оно получит единую выписку ЕГРН, в которой будет содержаться информация о переходе права собственности. Таким образом, продажа всех долей одному покупателю меняет правовой статус формы собственности на квартиру.

1. В квартире четыре собственника мама и три сына мама умерла что дальше с документами.

1.1. Сыновья в пределах шестимесячного срока обращаются к нотариусу и пишут либо заявление о вступлении в наследство, либо отказ от наследства. Нотариусу необходимо предоставить документы на имущество, которым владела мама.

1.2. Если нет завещания, то наследниками первой очереди являются супруг, дети (в том числе усыновленные), родители. Если есть иные наследники первой очереди (кроме указанных в вопросе сыновей) они так же имеют право вступить в наследство. Все наследники, желающие вступить в наследство, должны обратится к нотариусу в течение 6 месяцев.

Поиск юриста или адвоката по вашему вопросу

2. В коммунальной квартире три собственников долг у одного. Законно ли отключение газа.

2.1. Здравствуйте. Это незаконно. Если коммуникации в квартире общие, то при разделённом лицевом счёте даже, если один из владельцев оплачивает за услуги жкх, то нельзя отключить услуги во всей квартире, если другие владельцы не оплачиваю жку, управляющая компания может обратиться в суд и взыскать задолженность, но нельзя отключить квартиру от услуг жкх.
Желаю удачи. В.

3. В квартире три собственника, могу ли я выкупить долю одного из них мат. капиталом.

3.1. Здравствуйте, нет, воспользоваться материнским капиталом вы сможете только в случае, если весь объект перейдёт в собственность.
Удачи вам и всего наилучшего.

4. Могу ли я прописать человека на три месяца без согласия второго собственника?

4.1. ---Здравствуйте уважаемый посетитель, нет не можете, у вас нет такого права. Удачи вам и всего хорошего, с уважением юрист Лигостаева А.В.

4.2. Добрый день, Татьяна! Нет без согласия другого собственника вы не имеете права прописать. Исключение составляет прописка своего несовершеннолетнего ребенка.

4.3. ЗДравствуйте
Если у Вас долевая собственность, то не можете
Статья 247 ГК РФ. Владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности (действующая редакция)

[Гражданский кодекс РФ] [Глава 16] [Статья 247]
1. Владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия - в порядке, устанавливаемом судом.

2. Участник долевой собственности имеет право на предоставление в его владение и пользование части общего имущества, соразмерной его доле, а при невозможности этого вправе требовать от других участников, владеющих и пользующихся имуществом, приходящимся на его долю, соответствующей компенсации.

5. Как правильно оформить разрешение на строительство, если земля у трёх собственников?

5.1. Подаете одно заявление на выдачу разрешения на строительство от 3-собственников, или от одного с приложением двух довереностей.

6. У одного дома три собственника с равной долей, почему сумма налогов разная?

6.1. Хороший вопрос, злободневный! Вы проверяли собственников на разность их статусов? Собственность дольщиков общая (Вы не указываете) или выделенная, с документами на каждый объект? Если общая, кто-то имеет льготы по налогам, если выделенная - разная стоимость каждого объекта (доли) и кто-то, опять же, имеет льготы, скажем, пенсионер.

7. Три собственника. Как продать дом, если не удается договориться.

7.1. ☼ Здравствуйте, Если не удается договориться, значит дом никак не продадите, но каждый может продавать свою долю в отдельности

Желаю Вам удачи и всех благ!

7.2. Продавайте свою долю двум другим собственникам. Если не купят, то можете предложить кому угодно. Вот так и объясните им. Вселится не пойми кто и будет весело всем.

8. Дом, три собственника (у каждого свои доли) три разных входа. Участок так же разделен и выделены доли собственников. Могу ли я построить пристройку к своей квартире без согласия других собственников?

8.1. Обязательно разрешение архитектуры - по новым нормам закона.

8.2. Да можете! Согласно ГК ГР собственник может распоряжаться своим имуществом. Ели это не нарушает интересы других собственников.

9. Являюсь собственником нежилого помещения, расположенного на первом этаже пятиэтажного дома с отдельным входом. Три года оплачивал коммунальные платежи согласно договора, а в январе получил квитанцию на оплату взносов на капремонт за все три года, правомерно ли зто?

9.1. В 2014 году в Жилищном кодексе РФ появилась статья 169, посвященная взносам на капитальный ремонт многоквартирного дома. Размер этих взносов зависит от региона, но в любом случае представляет собой значительную сумму, сопоставимую с остальными коммунальными платежами.
В среду, 15 января, правительство Северной столицы утвердило новый минимальный размер взноса на капремонт в 2020 году.

10. В квартире три собственника отец и два сына. Старший сын хочет выкупить долю младшего сына. Может он под залог своей доли взять ипотеку для выкупа и что для этого надо? И коснется ли меня эта сделка?

10.1. Я думаю банк не даст кредит на покупку помещения, находящегося в общей совместной собственности.
Для продажи части квартиру надо сначала поделить доли общее имущество, потом брат обязан направить Вам и брату требование о продаже доли с указанием выкупной цены. Но в Вашем сообщении нет ни слова желает ли брат продать долю кому-то.

11. Как можно продать квартиру, если три собственника, все взрослые по возрасту, но один человек инвалид детства? Инвалид находится под опекой матери.

11.1. Здравствуйте Светлана
Надо полагать, что одни из собственников может продать свою долю или договорится с остальными и продать квартиру целиком, за подопечного будет действовать его мать.

12. Три собственника, у каждого по 1/3 зем. участка и 1/3 дома. Когда делается межевание своей доли, каждый собственник и соседи должны согласится с границами и вроде подписать какой-то документ, верно? Если кто-то не подписывает (отказывается), то есть наверное какие-то сроки, после чего можно обратиться в суд и все же добиться межевания своего участка? А что делать с домом, если двое собственников решили продавать свои доли? Спасибо.

12.1. Межевать доли в принципе невозможно. Только один объект целиком. Если хотите чтобы доля стала участкоом то его надо зарегистрировать как участок в установленном порядке.

13. Долг по кредиту 104, т.р. Суд. пристав наложил обременение-арест на рег. действие с квартирой. Квартира приватизирована на трех человек, 1. моя мать-собственник квартиры, 2. Я сам-должник, 3. не совершенная дочь - инвалид. Арест наложен на всю квартиру. Имеют ли право это делать суд. приставы. Жилье единственное.

13.1. Арест не дает вам право продать квартиру, подарить и т.д. Никто обращать взыскание на её не будет. Как только вы закроете долг, арест снимут.

14. Квартира поделена на три части, собственник 2/3 доли не платит за квартиру, как решить этот вопрос?

14.1. Добрый день, Полина Игоревна, обратитесь в суд с иском о взыскании с данного собственника задолженности по коммунальным платежам.

С уважением, Юрий Сергеевич.

14.2. Добрый день! Необходимо обратиться в суд для определения порядка оплаты коммунальных услуг.

15. Квартира в долевой собственности. Три собственника. Один из собственников зарегистрировал несколько граждан Узбекистана. Других собственников не уведомил об регистрации иностранцев. Узнали о регистрации после посещения участкового инспектора. Как нам действовать в данной ситуации. Спасибо. Вадим Николаевич.

15.1. Добрый день! Квартира находится в долевой собственности и разрешения на регистрацию граждан на свою долю нет необходимости. Если лицевые счета не разделены, то разделите.

15.2. Решайте данный вопрос через суд.

16. В квартире, доставшейся нам по наследству (три собственника), я имею долю размером в три восьмых. За квартиру, после смерти бабушки, в течении двух лет никто не оплачивал услуги ЖКХ. Квартиру мы продаем. Как мне грамотно оплатить свою долю по ЖКХ, чтобы потом оставшуюся часть долга суд ещё раз не разделил на всех трех собственников, включая меня. Спасибо!

16.1. В таком случае вам надо в судебном порядке разделить обязательство по оплате долга.

17. Жена имеет равную долю (собственность) в трёх комнатной квартире в москве. Вопрос; при рождении ребёнка нужно ли согласие на его прописку на свою долю, остальных собственников долей квартиры. С уважением дмитрий.

17.1. НА прописку ребенка надо согласие только родителей этого ребенка.

18. Законно ли начислять плату за текущий ремонт\. если не было собрания собственников по утверждению данного платежа и тарифа. Дому три года.

19. Мы хотим купить дом за маткапитал, там три собственника и одна доля под арестом, одобрит ли нам такую сделку пенсионный фонд? Или надо сначала арест снять?

19.1. Вам пенсионный фонд такую сделку не одобрит, поскольку росреестр ее не зарегистрирует в силу наложенного ареста.

20. Я хочу купить дом за маткапитал, Там три собственника, и у одного из них стоит арест на его долю, я могу выкупить две доли, а третью потом когда снимут арест.

20.1. Да. так можно сделать.

21. Моя мама хочет продать дом которым является единственным собственником. В этом большом доме прописаны и постоянно живут три семьи со своими малолетними детьми. Ни у кого нет никаких долей. Может возникнуть ситуация, что одна из семей откажется выписывать своих детей. Вопрос - Может ли такой отказ от выписки малолетних детей быть какой-то помехой для свободной продажи дома? Если может, то какие трудности могут возникнуть? И вообще какие шансы продажи дома в такой ситуации...? Спасибо!

21.1. Добрый день.
Если вы найдете покупателя, который согласится купить дом с прописанными людьми, то препятствий никаких нет, новый собственник просто выпишет жильцов в судебном порядке.

22. Прорвало трубу в квартире, принадлежащей трем разным собственникам. Порыв произошел на территории человека, который является собственником двух комнат в данной шестикомнатной квартире. Пострадавшая квартира снизу имеет право подать в суд только на одного собственника, или она должна подать в суд на всю квартиру?

22.1. Собственнику пострадавшей квартиры следует подать в суд один иск солидарно ко всем собственникам квартиры, в которой прорвало трубу.

23. Имею комнату в 4-х комнатной квартире. Какое то время жил там в соседстве с собственниками комнат, но потом переехал в другой город. Спустя несколько лет решил проверить квартиру. Приехав, узнал, что все три комнаты выкупил один из соседей. Сделали ремонт по своему вкусу, и живут семьёй из 4-х человек. Хотел свою комнату сдать, чтобы коммунальные оплачивали, но эта семейка сказала, что не позволит мне это сделать, мол комната принадлежит администрации пгт где квартира. Как поступить?

23.1. Уточните, на каком основании комната принадлежит вам?

23.2. Если прошло 5 лет, можете приватизировать ее.

24. Я муж и ребёнок 10 лет прописаны в квартире дома который признан ветхим жильём и подлежит расселении. В квартире кроме нас прописаны ещё три человека, мы не являемся собственниками. Можем ли мы рассчитывать на отдельную квартиру или компенсацию?

24.1. Зависит от местного законодательства. В рамках федерального - обязаны просто предоставить не худшее жилье, смотрите ст. 89 ЖК РФ.

25. Раздел 3 х коме. Кв. НА ТРИ Собственника.
Муж завышае продажную стоимость на свою долю Что делать?

25.1. Здравствуйте Наталия
Собственник имущества желая его продать вправе заявить любую цену которую сочтет уместной, а так же может подарить таким образом отдав имущество безвозмездно, - дело хозяйское.

25.2. Муж вправе распоряжаться своей долей по своему усмотрению как собственник. Заставить его Вы никак не можете уменьшить стоимость. Тут надо договариваться.

26. В нашей квартире три собственника: я, моя мать и мой сын. Мать замужем второй раз более 45 лет и имеет сына от второго брака. Кому перейдет ее доля собственности в случае ее смерти?

33338

Договор купли-продажи квартиры

Купля-продажа любого имущества является неотъемлемым свойством частной собственности, которая введена в Конституции 1993 года . Граждане вольны заключать сделки и свободно передавать имущество, в том числе на основе договора. отличается от остальных сделок обязательной платностью передачи собственности, обладающей вещными и стоимостными показателями. Квартира не может быть перемещена и передана как-либо иначе, кроме установления режима проживания и пользования определенной территорией, поэтому регулируется иными правовыми нормами.

В частности, основные условия и базовые принципы договорных отношений в сфере купли-продажи заложены в рамках , но в судебной практике и при заключении самих типовых договоров следует обратить внимание на . Данная норма определяет порядок пользования и передачи недвижимости, а также формирование цены, форму заключения и особую ответственность сторон. Квартиры, имеющие несколько собственников, регулируются .

Важно понимать, что статья описывает наиболее базовые ситуации и не учитывает ряд технических моментов. Для решения именно вашей проблемы получите юридическую консультацию по жилищным вопросам по телефонам горячих линий:

Сторонами сделки признаются заинтересованные лица, представленные со стороны покупателя любым физическим или юридическим лицом, а со стороны продавца – собственником.

Требования к квартире при покупке

Квартира также должна соответствовать нормам технического регламента и законодательным нормам:

Строение не должно быть списано. Соответствующая информация хранится в БТИ и администрации поселения.
Если в квартире выделены доли на нескольких собственников, каждый из них должен пройти процедуру государственной регистрации.
Квартира должна быть частной, то есть либо купленной у застройщика, либо приватизированной.
В квартире не должна быть произведена незаконная перепланировка.
В квартире не должно быть прописанных, особенно несовершеннолетних.

Также важно, чтобы сами стороны сделки могли проводить операции с недвижимостью и отвечали следующим критериям:

Обладать дееспособностью. В некоторых случаях покупатель по согласованию с продавцом может привлечь эксперта-психиатра для заключения о возможности лица совершать значимые юридические действия.
Быть совершеннолетними. Несовершеннолетние могут владеть имуществом, но продажа квартиры осуществляется законным представителем.
Обладать достаточной правоспособностью. Очевидно, что лицо, не являющееся собственником жилья, не может распоряжаться им.

Виды общей собственности

Вне зависимости от причин возникновения, собственность может обладать статусом общей в двух правовых режимах:

Долевая собственность – лица имеют право на владение и распоряжение определенной дробной долей в рамках одного объекта недвижимости. При уведомлении второго собственника и предоставлении права приоритетной продажи возможно свободное распоряжение долей.
Совместная собственность – лица обладают равными правами на один и тот же объект, при этом равенство не обязательно означает долю (в том числе 50% ). Подобное имущество можно разделить, но до момента раздела каждый имеет право соглашаться или отказывать в проведении сделки.

Долевая собственность возникает не только при изначальной долевой . Причиной также может быть наследство, разделенное на перечень наследников, или распавшийся брак. В последнем случае стороны или заключают соглашение о выделении долей, или проводят раздел в суде, как близкие родственники.

Совместная собственность возникает во время заключения брака, но только на то имущество, которое было приобретено в его период. Супруги могут совместно пользоваться имуществом, но распоряжаться только по обоюдному согласию. Стоит отметить, что совместная собственность не предполагает наличие нескольких собственников: владелец всегда один, но другой член семьи имеет право в перспективе получить долю.

Порядок оформления договора купли-продажи

В связи с усложненным порядком собственности, этапы и также отличаются от простой сделки:

Перед заключением договора необходимо убедиться, что права других совладельцев соблюдены. В частности, продавец должен уведомить их письменно и предоставить 30 дней на приоритетную покупку. Сделка может быть признана недействительной, если данное правило не соблюдено, но лишь в течение одного года (например, если не известно, где находится второй собственник, он может через суд).
Следует проверить, выделена ли доля в натуре (либо факт наличия коммунальной квартиры) или доли лишь определены соглашением. В случае если продавцу принадлежит лишь некая часть (без конкретного указания комнаты, площади), сначала необходимо провести выделение.
Если квартира принадлежит лицу, находящемуся в браке, и является совместной собственностью, необходимо получить письменное на проведение сделки.
Если доля принадлежит несовершеннолетнему, следует получить разрешение из органов опеки. Аналогично, если у лица есть опекун, то оформляется подобное разрешение.
Оформить предварительный договор купли-продажи квартиры , фиксирующий намерения сторон. Посмотреть и скачать можно здесь: .
Затребовать у собственника справки, подтверждающие отсутствие задолженностей, наложенных арестов и ограничений. Также необходима справка из ФМС, паспортного стола и выписка из ЕГРП, которую покупатель может заказать самостоятельно.
Необходимо изучить причины возникновения долевой (совместной) собственности. Область риска – наследство, в рамках которого можно восстанавливать права сроком до трех лет.
Квартира проверяется на наличие обременений, которые могут не отмечаться в реестрах. Справки должен предоставлять сам собственник.
Подписывается договор купли-продажи на долю или квартиру целиком (при совместной собственности), в рамках которого указывается согласие (или причина отказа) других собственников.
В стандартном договоре указывается порядок прекращения регистрации собственников и финансовые взаимоотношения между ними в случае, если выплаченная сумма должна быть разделена. Заполнение подобного документа может быть связано с привлечением данных лиц к подписанию обязательств.

Порядок регистрации перехода прав собственности

Заключив договор, стороны должны оформить соответствующие права. Более того, возможно внесение задатка на любой из стадий, что также должно быть отмечено в документах. Для проведения государственной регистрации, если договор уже действует, необходимо:

Совместно с собственником определить момент . Если он наступает до подачи документов в Росреестр, следует оформить или .
С пакетом документов следует обращаться в Росреестр или многофункциональный центр, полномочия которых позволяют рассмотреть заявление собственника, обстоятельства смены записи в реестре.
Спустя 10 дней проходит процедура выдачи свидетельства на нового собственника.
Проводится передача квартиры по акту приема-передачи . В случае если средства (или часть средств) не были уплачены ранее, заключается также акт передачи денежных средств.

Список документов

Какие документы нужны, определено гражданским и жилищным законодательством:

Паспорта для идентификации в регистрационном органе.
Соглашение, при составлении которого использовался образец договора купли-продажи с несколькими собственниками . Посмотреть и скачать можно здесь: . В рамках документа указывается итоговая стоимость, порядок передачи и перечень самих собственников.
Заявление в Росреестр с просьбой перерегистрировать право собственности.
Копия уведомления прочих собственников.
Выписка из ЕГРП.
Ранее выданное свидетельство о праве собственности.
Предварительные соглашения или договор задатка.
Документ, удостоверяющий передачу средств.
Технический паспорт помещения.
Справки на официальных бланках, свидетельствующие об отсутствии задолженностей.
Справка о прописанных лицах.

В отдельных случаях истребуют дополнительные документы. В частности, органы опеки, которые должны письменно выразить согласие в случае проживания в квартире несовершеннолетнего, должны выяснить иное место жительства ребенка. Супруги могут заключить соглашение о выделении долей: при этом документ должен пройти государственную регистрацию.

Многие продавцы также идут на ухищрение, когда пытаются обойти преимущественное право : вместо договора купли-продажи используют , в отношении которого подобных ограничений нет.

Порядок передачи средств за квартиру с несколькими собственниками

Денежные средства могут быть переданы как до оформления сделки, так и после, но в обязательном порядке должны быть зафиксированы в рамках акта или расписки. При передаче средств, равно как и при формировании цены, не стоит лукавить. Одни собственники завышают цену, чтобы отсеять от продажи других владельцев жилья (при этом покупателю часть средств возвращается), а другие наоборот занижают, чтобы сэкономить на налогах. В случае конфликтной ситуации, доказать присутствие лишних средств будет невозможно.

Покупатель может передавать деньги тремя способами:

Самостоятельно при личной встрече.
Аккредитивом.
Посредством банковской ячейки.

В случае если третьей стороне (совладельцу) положены отступные, оформляется две банковские ячейки на разные имена. Стоит отметить, что в рамках одного договора должна приобретаться только одна доля, либо, если квартира небольшая – оформляется специальный договор с множественными лицами. Применение аккредитива наиболее безопасна, но цена сопровождения такой сделки банком гораздо выше.

Пример по порядку купли-продажи квартиры, у которой два собственника

В данном случае возможно проигнорировать уведомление совладельца, поскольку он проживает в ином собственном жилье. При этом, даже в случае уведомления и отказа, лицо, де-факто не проживающее в квартире, не может отказать в продаже доли. Сам договор будет отличаться тем, что в нем будет указан второй собственник, а также обстоятельства отказа. Для покупателя это не самый лучший вариант, но оспорить сделку будет достаточно трудно.

Заключение

Проведение сделки в отношении жилья, разделенного между различными собственниками, осложняется наличием у них права на приоритетный выкуп долей, а также порядком выражения согласия (несогласия). Законом установлено, что:

Проведение сделки возможно как в отношении доли, так и квартиры целиком. При этом может быть заключено несколько соглашений или одно, но с несколькими продавцами. Ознакомиться с подобным документом можно, если скачать образец купли-продажи квартиры 2017 года . Посмотреть и скачать можно здесь: .
Предоставление справок и уведомление иных собственников возложено на продавца.
Доля, являющаяся объектом продажи, должна быть выделена в натуре.

Важный нюанс: Если совместными сособственниками жилья являются жена и муж, то закон предусматривает возможность продать жилую недвижимость без получения нотариально заверенного согласия либо личного согласия одного из супругов. Продавцу во время совершения сделки необходимо предъявить покупателю брачный контракт . В документе должно быть указано, что квартира принадлежит только продавцу и у другого супруга нет прав собственника в отношении отчуждаемого жилья.

Дополнительные документы

К дополнительным документам, которые проверяются перед передачей денег при продаже квартиры двумя собственниками, относятся:

Паспорт.
Технический паспорт жилого помещения.
Справка из ЖЭК, содержащая в себе сведения о прописанных в квартире жильцах.
Счета на коммуналку об отсутствии долгов.

Сколько договоров заключается?

Если продажу квартиры осуществляют два собственника вместе, то достаточно заключения 1 договора. В документе нужно указать персональные данные двух владельцев жилой недвижимости и покупателя.

Важный нюанс : Продавать жильё может один из долевых владельцев без присутствия второго в месте совершения сделки. В данном случае покупателю нужно потребовать, чтобы он показал нотариальное согласие второго собственника на продажу.

При продаже квартиры, которой собственники владеют совместно, составляется 1 договор. Со стороны продавца его могут подписать как оба владельца, так и один из них. Единоличное распоряжение имуществом возможно, если второй сособственник это письменно разрешил. Такое разрешение обязательно заверяется у нотариуса.

Порядок действий

Для долевого собственника

Подготовить пакет документов для заключения сделки.
Направить письменное уведомление с условиями договора и ценой другому сособственнику с предложением выкупить долю.
Ожидать ответа 1 месяц.
При согласии второго владельца продать ему свою долю недвижимости на указанных в уведомлении условиях. Если второй сособственник не согласен с этими условиями, нужно на переговорах с ним попытаться найти приемлемый для обоих сторон вариант. В случае, если требования покупателя не устраивают продавца, то продавец может отказаться от продажи ему своей части жилья и начать искать другого покупателя.
При получении письменного отказа или отсутствии ответа в течение 1 месяца обязанность продавца уведомить другого собственника считается выполненной. С этого момента он свободен в выборе покупателя.

Для совместного собственника

Заручиться письменным согласием второго сособственника, заверенным , либо согласием принять личное участие в сделке. Если решение продать квартиру у 2 собственников не будет единогласным, сделка не сможет состояться.
Подготовить пакет документов, необходимый для заключения сделки.
При составлении договора указываются персональные данные только одного из совместных владельцев. Второй сособственник, если он лично участвует в сделке, всего лишь подписывает документ.

Кто платит налоги

Закон возлагает обязанность по выплате НДФЛ в государственную казну на продавца.

Если собственник владел квартирой более 5 лет непрерывно, то он получает право на , равный 1 млн руб.

Важный нюанс: минимальный срок владения недвижимым объектом для получения права на налоговый вычет уменьшается до 3 лет, если:

Продавец приобрёл жильё по договору пожизненного содержания с иждивением.
Продавец унаследовал или получил жилище в дар от близкого родственника либо члена семьи.
Продавец получил недвижимость, заключив приватизационный договор.

Если один собственник - ребёнок

В этом случае родители должны предъявить покупателю письменное разрешение, составленное работником органа опеки. Если разрешения у них не будет, то приобретение квартиры станет крайне рискованным. Дело в том, что орган опеки может оспорить такую сделку в судебном порядке, мотивируя иск нарушением жилищных прав несовершеннолетнего.