Рынок недвижимости имеет разветвленную структуру, и его можно дифференцировать по различным признакам: виду финансового актива, географическому фактору, функциональному назначению и другим показателям (табл. 4.2).

Первичный рынок в России формируется за счет вновь построенных объектов и приватизации государственных и муниципальных предприятий, земельных участков, зданий и помещений и вещных прав. Он обеспечивает передачу недвижимого имущества в экономический оборот. Все последующие сделки носят вторичный характер, так как связаны с перепродажей или с другими формами перехода поступивших на рынок объектов от одного владельца к другому.

Организованный рынок - это хозяйственный оборот недвижимости и прав на нее в строгом соответствии с действующим законодательством с участием лицензированных профессиональных посредников. Этот рынок гарантирует юридическую чистоту сделок и защиту прав их участников. Неорганизованный (уличный) рынок не всегда обеспечивает надежность совершаемых операций.

Биржевой рынок - это купля-продажа объектов на бирже недвижимости, на конкурсах и аукционах, проводимых фондами государственного и муниципального имущества, земельными органами, комитетами муниципального жилья или специально уполномоченными организациями.

Внебиржевой рынок - это совершение сделок за пределами биржи. Он может быть организованным и неорганизованным. Организованный внебиржевой рынок основывается преимущественно на компьютерных системах связи лицензированных риелторских агентств.

Таблица 4.2. Классификация рынков недвижимости фасетным способом

№ п/п	Признак классификации	Виды рынков недвижимости
	Вид объекта (товара)	1. Земельный. 2. Зданий. 3. Сооружений. 4. Предприятий. 5. Помещений. 6. Вещных прав. 7. Иных объектов
	Географический (территориальный) фактор	1. Местный. 2. Городской. 3. Региональный. 4. Национальный. 5. Мировой
	Функциональное назначение	1. Производственных зданий. 2. Жилищный. 3. Непроизводственных зданий и помещений (офисы, склады и др.)
	Степень готовности к эксплуатации	1. Существующих объектов (старый фонд). 2. Незавершенного строительства. 3. Нового строительства
	Тип участников	1. Индивидуальных продавцов и покупателей. 2. Промежуточных продавцов. 3. Муниципальных образований. 4. Коммерческих организаций
	Вид сделок	1. Купли-продажи. 2. Аренды 3. Ипотеки. 4. Вещных нрав (аренды, залога и др.)
	Отраслевая принадлежность	1. Промышленных объектов. 2. Сельскохозяйственных объектов. 3. Общественных зданий. 4. Другие
	Форма собственности	1. Государственных и муниципальных объектов. 2. Частных объектов
	Способ совершения сделок	1. Первичный и вторичный. 2. Организованный и неорганизованный. 3. Биржевой и внебиржевой. 4. Традиционный и компьютеризированный

По основному признаку - виду объектов недвижимости - выделяется не менее восьми специфических рынков (см. табл. 4.2), среди которых всеобщее значение имеют наиболее развитые рынки земельных участков, жилых и нежилых помещений. Поскольку земля входит как необходимая составная часть практически в любой объект недвижимого имущества, несколько подробнее рассмотрим структуру рынка земельных участков, его сегментирование и основные параметры.

Земельный рынок как сложный самостоятельный вид рынка недвижимости принято делить на относительно однородные подвиды или разновидности по целевому назначению земель, которые затем дифференцируются по ряду других признаков (размеру, местоположению и др.) (схема 4.8).

Следующий компонент земельного рынка - сегмент рынка - особым образом выделенная часть данного вида его, группа элементов, имеющих определенные единые признаки (качество земель, расстояние от промышленных центров и др.).

Наиболее выгодный сегмент рынка характеризуется:

o высоким уровнем текущих или ожидаемых продаж;
o высокими темпами прироста продаж участков;
o быстрым оборотом средств и приемлемой нормой прибыли. Сегментирование рынка - один из важнейших инструментов маркетинга. От правильности выбора сегмента рынка во многом зависит успех в конкурентной борьбе.

Существует целый ряд критериев и признаков, по которым можно проводить сегментирование рынка земли.

Объектами сегментирования являются покупатели, сам товар земля и участники рынка - коммерческие организации и предприниматели.

Признак сегментирования - это фактор, по которому осуществляется выделение сегментов рынка.

В зависимости от целей сегментирования в качестве признаков могут быть использованы факторы, характеризующие покупательное поведение физических и юридических лиц, параметры земельных участков, экономические показатели коммерческих организаций. В настоящее время риелторские фирмы используют множественную сегментацию, т.е. сегментирование по нескольким признакам одновременно (многофакторная модель сегментирования).

Схема 4.8.

а в определенной комбинации с другими, чтобы точнее определить, чьи и какие потребности удовлетворяет тот или иной тип земельных участков (схема 4.9).

Критерий сегментирования - это фактор, по которому оценивается обоснованность выбора того или иного сегмента рынка. Наиболее распространены следующие критерии: количественные параметры сегмента, существенность, прибыльность, совместимость сегмента с рынком основных конкурентов, эффективность работы на выбранный сегмент, защищенность выбранного сегмента от конкурентов.

Сегментирование рынка по товару - по земле - позволяет выявить, какие именно параметры того или иного участка могут быть привлекательными для покупателей. При этом применяют такие характеристики земель, как их качество, удаленность от промышленных центров (в Москве - от МКАД), размер участков, инвестиционная привлекательность, престижность и др.

Так, в Подмосковье стал выделяться на рынке земли ряд сегментов в зависимости от уровня качества.

Схема 4.9.

1. Участки высокого качества - элитные. Их приобретают состоятельные граждане и крупные организации. Сюда относятся земли престижных западных направлений в пределах 30-километровой зоны. На таких участках чаще всего возводят комфортабельные коттеджи для постоянного проживания.
2. Участки среднего качества интересуют людей со средними и сравнительно высокими доходами. Удаленность их от МКАД варьируется от 10 до 60 км, на таких участках строят более скромные загородные дома.
3. Земли низкого качества приобретают люди с невысокими доходами но относительно дешевым ценам. В таком сегменте экология, инфраструктура и престижность теряют свое воздействие на поведение покупателей. Эта категория земель находится практически на всех направлениях на расстоянии свыше 50 км от Москвы (табл. 4.3).

Непрестижны и экологически неблагополучны восточные и юго-восточные районы Москвы, а у МКАД - Косино, Жулебино, расположенные вблизи таких центров загрязнения, как промышленные зоны (например, Капотня).

Большая дифференциация рынка земли наблюдается и по престижности. Прекрасные в экологическом отношении земли расположены на юго-западе и западе Подмосковья, например берега реки Пахры, вдоль Рублево-Успенского шоссе и др. Непопулярно Казанское направление. Непрестижными и непривлекательными считаются земли южного и восточного направлений.

Закономерность влияния удаленности участков от МКАД на их цены в общем выражается такой зависимостью - чем дальше, тем дешевле.

Следующий признак сегментирования - размеры участков. Крупные участки обычно пользуются спросом и соответственно выше ценятся лишь в престижных районах. В общем же случае цена единицы земли в крупных массивах значительно ниже, чем мелких участков. При этом стоимость сотки на мелких и крупных участках может существенно различаться в зависимости от ряда факторов.

Большое влияние на стоимость оказывает степень развитости инфраструктуры. Участки на хорошо освоенных землеотводах ценятся значительно дороже, чем на неосвоенных. Разность между ценами освоенного и неосвоенного участков при равных размерах будет приблизительно равна суммарной величине затрат на развитие инфраструктуры и затрат на управление капиталом ("стоимость времени" на освоение участка).

Таблица 4.3. Сегментирование рынка земли в Подмосковье

Признаки	Сегменты рынка
1. Качество земель	o Элитные участки под коттеджное строительство o Участки среднего качества под загородные дома для сезонного проживания o Участки низкого качества под садовые летние домики
2. Расстояние от МКАД	o До 25 км; 25-50 км; 50-100 км; свыше 100 км o В Москве - в пределах Садового кольца и за Садовым кольцом
3. Местоположение	o Престижные районы: Минское, Рублево-Успенское, Рижское направления o Экологически неблагополучные: южное и восточное направления
4. Размер участков	o Мелкие участки: 0,06-0,2 га o Средние: 0,25-0,50 га o Крупные: свыше 0,5 и до 15 га, а в отдаленных районах - от 10 до 50 га
5. Целевое назначение	o Под жилые дома o Под административно-производственные цели o Садово-огородные участки и др.
6. Тип прав собственности	o Полное право собственности o Право аренды и пользования o Право на земельные доли
7. Инвестиционная мотивация	o Участки, требующие малого менеджмента, но с большим приростом стоимости o Участки с большим денежным потоком и управлением
	o Элитная категория новых собственников o Средний класс покупателей o Потребители с небольшими доходами
9. Поведение покупателей	o Отношение к земле и природе для выращивания продукции: отдыха; предпринимательства и др.

Увеличение стоимости земельного участка в зависимости от наличия коммуникации, %:

Важную роль играет и выбор ниши рынка, т.е. его небольшой части, не занятой или недостаточно используемой конкурентами и четко очерченным кругом покупателей.

Рынок жилья сегментируется по качеству домов (5-этажные - панельные, кирпичные, блочные; массовой застройки - 9-, 12-, 16-, 22-этажные, в основном панельные; престижные современные кирпичные и элитные), по количеству комнат (1-, 2- и 3-комнатные, многокомнатные квартиры), по планировке (типовые, улучшенной планировки), по районам размещения (загородные коттеджи, дома и др.).

Жилищный фонд составляет более 20% воспроизводимого недвижимого имущества России, а с учетом жилых строений на садовых и дачных участках - около 30%. Объем инвестиций в жилищное строительство составляет примерно четверть их общего объема, в сфере строительства и эксплуатации жилья занято около 13% работающего населения. Почти 10 млн семей и одиночек живут в "коммуналках", общежитиях или арендуют площадь у частных лиц, свыше 2 млн человек проживают в ветхих и аварийных домах, 5-6 млн семей стоят в очереди на улучшение жилищных условий, миллионы людей живут стесненно - на площади 5 м2 на человека. Но только 1,5-2% нуждающихся в улучшении жилищных условий могут единовременно оплатить стоимость квартиры или дома. По оценкам специалистов, стоимость жилья не должна превышать 12-15% годовых доходов среднеобеспеченной семьи. Если такая семья будет использовать третью часть своих доходов па погашение банковского кредита с процентами, то выкуп квартиры займет более 30 лет.

Количество жилых помещений характеризуется по 20-30 показателям, включающим размер кухни, наличие балкона или лоджии, планировку комнат, санузла, вид из окон и т.д. Элитным жильем в Москве называют квартиры, расположенные в домах, которые отвечают следующим требованиям. Они должны быть построены (или реконструированы) сравнительно недавно (не более 15 лет назад) и расположены в Центре или экологически чистом районе, прилегающем к Центру, либо даже в отдаленном районе (иногда и за пределами МКАД), но при этом обязательно должна быть возможность быстро добраться до Центра. Обязательно наличие в доме консьержки или охраны, а в идеальном случае - охраны прилегающей территории. Работа служб, отвечающих за техническое обслуживание и поддержание порядка в здании, должна осуществляться па высоком уровне; желательно и наличие автономного тепло- и водоснабжения. Все большую роль играет наличие гаража или охраняемого паркинга на территории или в непосредственной близости от здания (в идеальном случае - это подземный гараж). Важный признак элитности жилья - отсутствие среди жильцов лиц с низким социальным статусом. Последние могут попасть в квартиры высокого класса при реконструкции здания. По существующим нормам прежние жильцы таких домов, отселенные на время реконструкции, имеют право но ее окончании вселиться обратно. Приобретение жилья в таких домах имеет определенные преимущества: юридическая чистота сделки, возможность изначально отделать свое жилище по собственному вкусу, однородная социальная среда.

Дома, отвечающие большинству перечисленных выше требований, разнообразны: кирпичные, монолитные, есть даже панельные. Квартиры в элитных домах могут быть расположены на одном или двух уровнях. Этажность зданий тоже различна - 5, 9, 10, 12, 14, 17, 22, 26 этажей. При этом можно отметить характерную особенность - с удалением от Центра этажность возрастает. Так же различна по своему развитию инфраструктура элитных домов: в них могут быть спорткомплекс, службы быта, бассейн, сауна, зимний сад.

Общая площадь квартиры - 120-150 м и больше, при входе - холл 20 м2 с маленьким фонтанчиком и аквариумом, два санузла, кухня-столовая 15 м2, гостевая и хозяйская зоны в двух уровнях.

Первичный рынок жилья формируется и функционирует за счет двух источников: продажи муниципальными органами квартир, построенных за счет государственных средств, и продажи гражданами приватизированного жилья.

В Москве для мониторинга рынка жилья отслеживаются и анализируются 12 показателей предлагаемых на продажу квартир по 173 районам в основном вблизи станций метро. Форма мониторинга представлена в табл. 4.4.

Таблица 4.4.

Обозначения в табл. 4.4:

СТмес - цена предложения (в долл.) 1 м2 общей площади в среднем за последние четыре недели;

МИНоткл (МАКСоткл) - минимальное (максимальное) отклонение (в долл.) средней цены предложения 1 м2 общей площади с 70%-ной доверительной вероятностью;

ПРмес (ПРкв) - потребительский приоритет района за последний месяц (квартал);

СТкв - цена предложения (в долл.) 1 м2 общей площади в среднем за последние 12 недель;

Ммес (Мкв) - математическое ожидание недельных темпов изменения цены предложения (в долл.) за последний месяц (за последние три месяца);

Якрат (керед) - краткосрочные (среднесрочные) риски риелторских сделок. Характеризуют долю риска, вносимую неопределенностью рынка в целом. Чем ближе значения Я к нулю (0 < Я < 1), тем более хаотично поведение рынка жилья и тем более взвешенным должно быть решение менеджера;

ГРП - группа риелторской привлекательности, определяемая по интегральной рыночной характеристике района (названия групп - условные):

"+++" - чрезвычайно привлекательная;

<<++" - очень привлекательная; " + >> - весьма привлекательная; "+/-" - достаточно привлекательная; "-/+" - привлекательная;

"-" - не очень привлекательная; скорее непривлекательная, чем привлекательная (обоснованность сделок должна подтверждаться не учитываемыми в анализе факторами); непривлекательная (обоснованность сделок должна подтверждаться факторами, известными только участникам сделки);

место в ГРП - порядковое место района в группе риелторской привлекательности, определяемое его интегральной рыночной характеристикой.

На первичном и вторичном рынках нежилых помещений по функциональному назначению выделяются четыре основных сегмента: производственных, складских, офисных и торговых объектов, общая характеристика которых базируется на учете местоположения, площади, качества помещения, срока аренды, цены или арендной платы и других факторов.

Офисные помещения образуют второй (после жилья) по размеру сегмент московского рынка недвижимости, на котором спрос превышает предложение. В зависимости от качественных характеристик офисные помещения подразделяются па четыре класса: А, Б, С, Д.

К классу А относятся офисные помещения в специализированных бизнес-центрах в центральных районах города и вблизи крупных транспортных магистралей. Все офисы этой категории оборудованы в соответствии с западными стандартами, начиная от самых современных систем телекоммуникационной связи и заканчивая системами климат-контроля. Внутренние помещения, здания и прилегающая территория содержатся в образцовом состоянии, имеются собственные службы управления, обслуживания и безопасности, охраняемая автостоянка.

Офисные помещения класса Б обладают практически всеми вышеперечисленными характеристиками, но с меньшим перечнем дополнительных услуг. Стоимость аренды от 700 до 900 долл. за 1 м2 в год.

Арендаторами офисных помещений классов А и Б являются западные компании и крупные российские фирмы.

Основная часть отечественных фирм предпочитает арендовать офисные помещения более низкого качества, относящиеся к классам С и Д. Первый из них представлен офисами в гостиницах, приспособленных помещениях (НИИ, учебных заведениях и др.), расположенных вне Центра города, но на пересечении транспортных магистралей, вблизи станций метро. Ставки арендной платы колеблются от 400 до 600 долл. в зависимости от удаленности от Садового кольца, предоставляемых услуг и условий аренды.

Неприспособленные помещения , расположенные вне транспортных развязок, относятся к классу Д. Их несомненное преимущество - возможность получения площади требуемых размеров за приемлемую плату.

Ставки арендной платы колеблются в зависимости от типа помещения и местоположения.

Рынок складских помещений дифференцируется по их типу и оборудованию:

o складские специализированные комплексы, оснащенные современными техническими средствами, отоплением и другими удобствами;
o современные оборудованные ангары;
o подвальные и полуподвальные помещения;
o первые этажи различных зданий;
o переоборудованные бомбоубежища;
o другие помещения.

Предприятия как имущественные комплексы поступают пока на первичный рынок недвижимости в процессе приватизации государственного и муниципального имущества.

Рынок незавершенного строительства образуется за счет муниципальных и частных объектов, не обеспеченных финансовыми, материальными и трудовыми ресурсами. Основывается он на принципе взаимовыгодности - соглашения о 50%-ном распределении построенных площадей между инвестором и собственником (городом, фирмой).

Коттеджный рынок ускоренно развивается во всех регионах страны. В Московской области, например, построено па площади примерно 48 тыс. га 160 тыс. коттеджей за счет частных инвестиций на условиях: 35% коттеджей получает инвестор, из которых 15% он продает на закрытых аукционах местным жителям, 40% по себестоимости выкупает Москва, а 10% безвозмездно передается городу и области.

В заключение следует подчеркнуть, что функционирование рынка недвижимости способствует развитию общего экономического оборота страны (схема 4.10).

Схема 4 .10.

Рынком в экономике называют механизм взаимодействия продавцов, которые предоставляют предложение, и покупателей, обеспечивающих спрос. В ходе этого устанавливается уровень равновесной рыночной цены. Для каждой продукции существует определенный предельный уровень стоимости.

Участники рыночных отношений действуют в своих интересах: продавцы заинтересованы продать товар по такой цене, которая обеспечит им максимум прибыли, покупатель же напротив - хочет получить по минимальной цене и извлечь из своего приобретения больше пользы. Обычно сделка совершается при промежуточном варианте, это и есть цена равновесия.

Структура и типы рынка

Структура характеризируется внутренним строением рынка, взаимосвязью между отдельными элементами, их удельным весом в общем объеме. Основа, которая определяет конструкцию - это форма собственности, действующая в экономике. Она может быть государственной, частной, коллективной или смешанной.

Основным субъектом хозяйственной деятельности рыночной экономики является домашнее хозяйство, организация бизнеса и правительство. Взаимодействие между этими элементами происходит на всех видах рынка.

В зависимости от предметов для обмена выделяют такие типы рынков в экономике:

рынок факторов производства;
рынок конечных товаров и услуг;
финансовый рынок;
рынок интеллектуальных продуктов.

Рынок товаров и услуг

Основным признаком потребительского рынка выступает то, что ценовая политика на нем формируется уже после производства продукции. К сожалению, этот вид больше всего подвержен кризисам.

Рынок факторов производства

К этому типу относятся еще три взаимосвязанных между собой рынка:

рынок труда;
рынок капиталов;
рынок недвижимости или землепользования.

Эта взаимосвязь характеризуется зависимостью спроса и предложения. Рассмотрим на конкретном примере: уровень цен на рынке труда повысился, соответственно, выросла и ставка заработной платы. Как следствие - фирмы увеличивают капитал, замещают им подорожавший труд.

Отличительной чертой данного типа рынка является производный характер спроса. Главной целью здесь выступает получение прибыли, а капитал, человеческий ресурс, земля - это необходимые для производства условия. Спрос, соответственно, порождается стремлением бизнеса или предприятия получить как можно больше прибыли.

Финансовый рынок

Этот тип является очень разнообразным и многоликим. Предметом купли-продажи неизменно выступают деньги, которые предоставляются в пользование различными формами.

Типы финансовых рынков классифицируются несколькими способами:

На таком рынке производится обмен ценными бумагами, драгоценными металлами и иностранной валютой.

Типы финансовых рынков:

Валютный рынок.
Рынок золота.
Рынок капитала.
Денежный рынок.
Рынок ценных бумаг.
Страховой рынок.

Рынок интеллектуальных продуктов

Сюда входят разнообразные изобретения в области науки, инновации или информационные услуги. К интеллектуальным рынкам также относятся литературные произведения и различные формы искусства.

Типы рынков определяются по нескольким критериям.

Географическое положение:

местные рынки;
национальные;
мировой рынок.

Степень ограничения конкуренции:

монополистические;
олиполистические;
монопсонические;
свободные;
смешанные.

По характеру продаж встречаются такие типы рынков в экономике:

оптовые;
розничные.

Типы и виды рынков по уровню насыщения:

равновесные;
избыточные;
дефицитные.

В соответствии с действующим законодательством типы мировых рынков бывают:

легальные;
нелегальные (черные).

Отраслевой критерий:

компьютерные;
вещевые;
книжные;
продуктовые и т. п.

Основные типы рынков разделяются на субрынки и рыночные сегменты.

Сегменты рынка - это части рынка или потребительские группы, которые объединены одинаковыми требованиями относительно данного товара или услуги.

По демографическому принципу рынок сегментируется по возрасту, полу, семейному положению потребителей.

Конкуренция

Основа конкуренции - это свободный потребительский выбор, который проявляется в том, чтобы получить максимальную денежную прибыль. Это и есть главная задача предложения.

Типы рынков, в зависимости от степени конкуренции и характера ценообразования, бывают четырех видов:

Такой, в котором присутствует свободная (чистая, совершенная) конкуренция.
Монополистическая.
Олигополистическая.
Чистая монополия.

Определить тип рынка, учитывая конкуренцию, можно, исходя из количества продавцов и покупателей.

Рынок свободной конкуренции

Другими словами, на таком рынке существует чистая, или совершенная конкуренция. Это самый распространенный тип. Его главная особенность состоит в том, что здесь находится большое количество продавцов (не меньше сорока) и еще большее количество покупателей. Цены устанавливаются самим рынком, и ни один продавец не может завышать их, в противном случае он лишит себя клиентов.

Типы рынков со свободной конкуренцией характеризуется однородностью предлагаемых товаров: продукты, одежда, металлы и т. п. Это должна быть одинаковая или взаимозаменяемая продукция.

Ценовая политика складывается на основе анализа спроса и предложения, ни одна фирма не может значительно повлиять на ценообразование.

На сегодняшний день типы и виды рынков с чистой или свободной конкуренцией - это биржи, ярмарки и городские рынки или базары.

Рынок монополистической конкуренции

Следующий по массовости тип рынка. Здесь присутствует от десяти до сорока продавцов. Главным отличием является ценовая политика: она колеблется в достаточно широком диапазоне. Предлагаемые товары отличаются друг от друга и не всегда взаимозаменяемы.

Ценообразование происходит в условиях конкуренции организаций, которые производят подобные, но взаимозаменяемые товары. У каждого предприятия специфические особенности производства, это позволяет им самостоятельно устанавливать цены на собственную продукцию. В связи с этим в некотором роде они являются монополистами.

Сюда можно отнести такие виды продукции: безалкогольные напитки (соки, минералки), табачные изделия, алкогольные напитки, кондитерские изделия, лекарственные препараты, одежду и обувь с фирменными логотипами, бытовую химию, спортивные товары, сантехнику, инструменты, технику и др.

В современной экономической системе Российской Федерации есть все возможности для развития рынка с таким типом конкуренции и создания сферы конкурентных цен.

Рынок олигополистической конкуренции

Это особенный тип, который состоит из небольшого количества крупных фирм, обеспечивающих своей продукцией весь рынок. Обычно число предприятий колеблется от семи до десяти. Они могут предлагать как однородные и взаимозаменяемые товары (черные и цветные металлы, алюминий, пластмассы и т. п.), так и отличающиеся друг от друга (электротехника, автомобили, компьютеры, мобильные телефоны).

Этот тип рынка практически закрыт для новичков, ведь на нем присутствуют в основном мировые бренды, которые развивались десятилетиями. Каждый продавец следит за ценообразованием конкурентов, но зачастую на его ценовой политике это никак не отражается.

На территории современной России большая часть промышленной продукции, а также некоторые виды услуг производятся в олигополистических отраслях. В основном это нефтедобывающие и перерабатывающие компании: «Лукойл», «Роснефть», «Онако», «Юкос», «Татнефть» и другие. Сюда относится угольная промышленность, черная и цветная металлургия (алюминий, олово, свинец, цинк и т. п.), производство автомобилей, электротехники, тракторов, электротранспорта, а также химическая промышленность.

Рынок чистой монополии

Это особый тип рынка, который состоит всего из одного продавца. Зачастую им является государственная организация.

Частная фирма-монополист устанавливает самостоятельно высокую цену на свою продукцию. Она не ориентируется ни на другие фирмы, ни на органы местного самоуправления, ни на администрацию. Тип рынка «монополия» не зависим также и от любых изменений в экономике страны.

Организации не во всех случаях запрашивают максимально высокую цену, они опасаются того, что государство может регулировать ценовую политику и привлекать новые предприятия, создавая конкуренцию на рынке, или того, что могут потерять часть клиентов и покупателей.

Обладая полной свободой в установлении цен, фирмы ориентируются на уровень спроса, это помогает им оптимально оценивать свою продукцию.

Типы экономических рынков не встречаются в чистом виде. Любая фирма имеет возможность выступать с несколькими товарами на разных рынках.

Ситуация в России

Для Российской Федерации характерной является высокая монополизации рынка. Ее уровень в некоторых отраслях экономики достигает 80-100 %. Наряду с естественной и производственной монополией (транспортные средства, комбайны и т. п.) существует и государственное господство. Отсюда следует вывод, что тип рынка в России - монополистический, но с элементами свободной конкуренции (на отдельные виды товаров, особенно продовольственные).

Однако все экономические процессы происходят согласно действующему законодательству.

Неразвитость рыночных институтов Российской Федерации проявляется:

В отношении собственности: развитие теневой экономики, низкий уровень легитимности прав собственности и др.
В субъектах экономики: низкий уровень договорной дисциплины, незавершенный процесс адаптации к современным рыночным условиям, отсутствие прав собственности на все ресурсы.
В механизме рыночного саморегулирования: большие административные барьеры, сильное проявление монополизма, олигархизм бизнеса, низкий уровень защиты прав потребителей, слабость среднего класса, нарушения функции денег.

Анализ рынка не дает готовых решений по установлению ценовой политики, но он нужен для того, чтобы определить закономерность в ценообразовании, которое зависит от соотношения спроса и предложения.

При выборе любой стратегии цен компания или предприятие учитывают такие факторы:

Цены на товары или услуги регулярно пересматриваются.
Большая часть продукции продается по сниженным ценам в конце сезона.
Спрос эластичен.
Покупатели чувствительны к ценам и «клюют» на более низкие.
При составлении цен учитывается конкуренция, спрос, качество продукции, информация о покупателях.
Типы рынков в экономике позволяют разумно построить ценовую политику предприятия.
Минимум один раз в квартал необходимо проводить тщательный анализ рынка и следить за изменением цен у конкурентов.
Регулярно высчитываются издержки производства.

Рынок - крайне сложная структура. Ее изучение требует учета огромного количества факторов и особенностей.

Проведем анализ рынка жилой недвижимости на предмет его соответствия типу рыночной структуры. Согласно экономической теории, выделение типов рыночных структур производится на основе следующих признаков: количество продавцов и покупателей, степень дифференциации товара, барьеры проникновения на рынок для производителей и продавцов, ценовая эластичность спроса и предложения, наличие экономической прибыли, особенности конкуренции в отрасли.

1. На рынке жилой недвижимости присутствует много продавцов недвижимости: строительных компаний (на первичном рынке)- за 2009 год в Российской Федерации составляет 11 %, а за 2011 год 16% и домашних хозяйств (на вторичном рынке)-за 2009 год 89%, а 84% за 2011 год. Однако на вторичном рынке продавцы (домашние хозяйства), как правило, действуют не самостоятельно, а через посредников, которыми являются как мелкие индивидуальный предприниматель, так и средние риэлторские компании. По данным Российской гильдии риэлторов, только в г.Томске сертифицированных риэлторов (НГСР), на сентябрь 2010 года она включала 27 компаний. Таким образом, по данному признаку вторичный рынок жилой недвижимости относится к типу рыночной структуры «монополистическая конкуренция». Первичный же рынок недвижимости, где продавцы представляют собой средние и крупные фирмы, а число компаний-застройщиков невелико, имеет признаки олигополии. Кроме того, на общероссийском рынке недвижимости присутствуют такие крупные финансово-промышленные группы и холдинги, как:

2. На рынке жилой недвижимости имеет место значительная дифференциация товара. Обычно на вторичном рынке недвижимости разделяют: старое жилье, старое жилье после капитального ремонта, дома сталинского периода, хрущевки, брежневки, панельные дома 60–70-х годов, панельные дома 80–90-х годов, кирпичные дома. «В Томске существует собственная неофициальная классификация, согласно которой жилая недвижимость делится на элитное жилье, дома повышенной комфортности, квартиры улучшенной планировки и типовое жилье». Что касается первичного рынка недвижимости, «чаще всего берут за основу московскую классификацию и делят жилье на четыре класса: элитное, премиум, бизнес и эконом». Также жилье каждого класса различают по типу материала, району расположения (отличающегося в т.ч. экологической обстановкой), качеству перекрытий, размеру комнат, кухни и других вспомогательных помещений и, вследствие этого, по ценам. Индивидуальными характеристиками жилья являются: этаж, вид из окна, планировка, наличие косметического ремонта, состояние электропроводки, водоснабжения и отопительной системы и др., в т.ч. наличие полного пакета документов для сделки. «Индивидуализация товара делает его еще более дорогим. Объемы производства индивидуальных и серийных благ не достигают своего экономического оптимума, то есть минимума средних издержек. Товар обходится потребителю дороже, чем в условиях совершенной конкуренции, но потребитель согласен «платить за удовольствие» жить в более подходящей ему по местоположению и планировке квартире или в собственном доме. Таким образом, по данному признаку рынок жилья относится к типу «монополистическая конкуренция с дифференциацией товара».

3. Барьеры входа в отрасль. На первичном рынке недвижимости присутствуют высокие барьеры входа в отрасль для продавцов (заказчиков, застройщиков). Для создания строительной фирмы необходимо пройти процедуру государственной регистрации юридического лица. Далее для осуществления деятельности по строительству, проектированию и инженерным изысканиям с 1 января 2010 года необходимо вступить в саморегулируемую организацию (СРО) и получить свидетельство о допуске к определенным видам работ. Остальные барьеры будут касаться строительства каждого нового объекта в отдельности. Основными препятствиями на пути к увеличению объемов строительства эксперты рынка называют принятие Федерального закона № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» от 30.12.2004 г., который предоставляет застройщику право на привлечение денежных средств дольщиков только при наличии: - документа о государственной регистрации застройщиком права собственности на застраиваемый земельный участок или договора аренды такого участка; - разрешения на строительство; - проектной декларации, которая должна быть размещена в средствах массовой информации, поскольку договор на участие в долевом строительстве с первым дольщиком застройщик может заключить лишь по прошествии двух недель от даты публикации. Также необходимо отметить и другие барьеры, присущие первичному рынку недвижимости: - недостаточное количество предлагаемых земельных участков, их дороговизна и непрозрачность тендеров по их продаже. Обычно на район одновременно предлагается 1–2 земельных участка. В настоящее время стоимость участков земли, которые застройщик может приобретать под собственное строительство много- этажных жилых домов на территории города Томска дифференцируется от 230 тыс. руб. до 1 млн руб. за 1 сотку. Что касается цен на участки земли под малоэтажное индивидуальное жилищное строительство как на территории города, так и в пригороде, здесь ценовой диапазон составляет от 30 до 500 тыс. руб. за 1 сотку; - неформальные требования к строительному бизнесу в виде разного рода социальных обязательств. Часто практикуется выделение земельного участка строительной компании под собственное строительство в удобном месте в обмен на ее обязательство осуществить строительство или реконструкцию объектов социальной инфраструктуры: детских садов, школ, больниц и др., – либо передать администрации часть возведенного жилья, необходимого для выполнения государственных социальных программ; - потребность в разнообразном узкоспециализированном оборудовании (башенные краны разной высоты и грузоподъемности, сваебойное оборудование или сваедавильные установки, бетонно-смесительные установки и бетонорастворные узлы, бетононасосы и др.), покупать которое неэффективно при малом объеме и временном характере работ, и его приходится арендовать, что связано с рисками отсутствия рыночного предложения. Например, не всегда есть смысл приобретать башенный кран, поскольку в штате строительной компании сразу после покупки придется добавить несколько человек (1–2 крановщика, слесарь, отвечающий за техническое состояние крана, электрик плюс дополнительная работа для инженера техники безопасности). Как особо опасный строительный объект, кран необходимо зарегистрировать в городском отделе Ростехнадзора, а также поставить на баланс предприятия. Купленную технику нужно хранить при соблюдении определенных условий и раз в 10 месяцев проводить плановый техосмотр. Все эти факторы существенно увеличивают издержки. Кроме того, для разных видов строительных работ, учитывая и условия строительства, нужны башенные краны с разными техническими характеристиками, к которым относятся: грузоподъемность, высота, вылет стрелы, свободно стоящие на рельсовом ходу или на анкерном основании с устройством самонаращивания башни крана и возможностью крепления башни к строящемуся зданию и т.д. В связи с этим ценовой диапазон составляет от 1.5 до 20 млн руб. на приобретение данного строительного оборудования. Разброс цен также связан с тем, что максимальный срок службы секции башенного крана в зависимости от марки стали составляет 10–18 лет, следовательно, на рынке предлагается большое количество подержанного оборудования по более низкой цене. Аренда же рационально подобранного башенного крана обойдет- ся застройщику от 700 руб. до 5000 руб. за машино-час (от 5600 руб. и выше за одну смену) и избавит его от дополнительных издержек, связанных с содержанием, ремонтом, обслуживанием, хранением, вынужденным простоем и т.д.; - перебои с поставками строительных материалов. Здесь наиболее ярким примером служит «цементный кризис», охвативший в последние несколько лет Европейскую часть России. Цемент – это основной строительный материал, на основе которого изготавливают бетоны и строительные растворы. Объем спроса на него зависит от времени года, так как летом активизируются: промышленное и жилищное строительство, ремонт и реконструкция крупных объектов; индивидуальное жилищное строительство; ремонт квартир; ремонт и реконструкция частных домов; строительство, ремонт и реконструкция дач, садовых домиков и различных построек в личном подсобном хо- зяйстве. На отечественном рынке наблюдается критическая нехватка этого материала. Действительно, «рост цементного рынка за год в России составил 9–12% (мировой рост – 4–6%). За последний год в большинстве регионов этот стройматериал подорожал на 50–60%. В России сегодня действует около 50 цементных заводов, из них семь крупных. Суммарная мощность производств – 69 млн тонн. При этом общероссийское потребление превышает 90 млн тонн, что однозначно предполагает дефицитный характер рынка» . И если крупные компании страхуют себя от дефицита цемента заключением долгосрочных контрактов с поставщиками, то небольшим застройщикам и домашним хозяйствам приходится платить дороже или же, в случае полного отсутствия цемента на рынке, вовсе переносить сроки строительства; - недостаток квалифицированного персонала. Выбор учебных заведений, готовящих кадры для строительной отрасли, сильно ограничен. С одной стороны, жизненный цикл строительной компании составляет в среднем 5–7 лет, что делает неэффективным присутствие всего набора необходимых дорогостоящих внеоборотных активов с длительным сроком окупаемости. В то же время каждая компания держит достаточную часть внеоборотных активов, позволяющую ей удержаться на рынке при ее ре- организации или создании на ее базе новой компании. Это необходимо также для получения доступа к новым тендерам (конкурсам на строительство объектов). В то же время активы должны быть достаточно ликвидными, чтобы при случае их 88можно было легко продать и выйти из бизнеса, - так компании уменьшают выходные барьеры. Как правило, строительные компании приобретают в собственность: малотоннажные грузовые автомобили (автомобиль «Газель» от 300 до 700 тыс. руб. в зависимости от комплектации и года выпуска), манипуляторы (от 800 до 2.5 тыс. руб.), погрузчики (от 600 тыс. руб. до 5 млн руб. в зависимости от года выпуска и грузоподъемности, мощности, вместимости ковша и др.), дизельгенераторы и дизельные электростанции (от 160 до 2800 тыс. руб. в зависимости от марки, мощности и других характеристик), экскаваторы (от 1.8 млн руб.); геодезические инструменты: нивелиры (от 6.5 тыс. руб.), теодолиты (от 28 тыс. руб.), тахеометры (от 250 тыс. руб.) и т.п. Все это свидетельствует о том, что в строи- тельной отрасли нередко отсутствуют четкие границы фирмы и рынка, как они трактуются в теории Р. Коуза. Выделение отдельных видов работ (электромонтажных, сантехнических, малярно-штукатурных, производство и установка окон и дверей и пр.) в самостоятельные фирмы при сохранении учредительства со стороны головной фирмы или заключение договоров с независимыми фирмами-подрядчиками рассматриваются как две приемлемые рыночные альтернативы, обладающие своими плюсами и минусами. Создание и поддержание «своих» фирм является достаточно распространенным явлением в строительном бизнесе. С одной стороны, это обеспечивает более эффективную организацию отрасли. К тому же сохранение контроля за данными видами работ позволяет преодолеть элементы рыночной неопределенности. С другой стороны, такое «распыление» деятельности часто происходит в ущерб качеству. Кроме то- го, вспомогательным фирмам приходится заключать также договора со сторонними организациями, чтобы обеспечить полный объем работ и необходимую отдачу от масштаба. В то же время передача отдельных работ на откуп рынку часто гарантирует более высокое качество из-за сохраняющейся возможности выбора поставщиков. При этом она порождает риск незаключения договоров, а значит, перебоев в строительных работах. Одним из последствий неопределенности в строительной отрасли является отсутствие четких календарных планов производства работ и сетевых графиков. Они, конечно, разрабатываются, но на практике редко соблюдаются в точности. Неопределенность отраслевого производства можно рассматривать как некий дополнительный барьер входа в отрасль. Рассмотренные выше барьеры входа в отрасль для продавцов на первичном рынке недвижимости характерны для рыночных структур «олигополия» и «монополистическая конкуренция». На вторичном рынке жилой недвижимости существуют незначительные входные барьеры в отрасль. Чаще всего домохозяйства прибегают к услугам посредников – агентств недвижимости. Для создания риэлторской фирмы необходима государственная регистрация юридического лица, однако достаточно и регистрации в качестве индивидуального предпринимателя. Важную роль играет также репутация фирмы- посредника, которая является ее конкурентным преимуществом. Репутация риэлтора складывается из разных обстоятельств его деятельности: времени присутствия на рынке, количества офисов, наличия положительных и отрицательных отзывов в СМИ, отражения деятельности в профессиональных изданиях и т.д. Некоторым конкурентным преимуществом для риэлторской фирмы является также участие в профессиональном объединении (некоммерческом партнерстве) РГР и/или НГР. Для этого необходимо: 1) получить сертификат соответствия оказываемых брокерских услуг требованиям Стандарта; 2) иметь в собственности или официальном пользовании нежилое помещение, имеющее специально оборудованную комнату для ведения переговоров, обеспечивающую конфиденциальность; 3) заключить договор страхования профессиональной ответственности продавца; 4) получить документ на право использования торговой марки, зарегистрированной в установленном порядке, под которой оказываются брокерские услуги. На рынке недвижимости действует своего рода эффект торговой марки – в этом бизнесе очень важно иметь хорошую историю и общественное признание. Например, тот факт, что агентство недвижимости «Выбор» было признано по итогам Всероссийского конкурса «Профессиональное признание – 2011» , проводимого Российской гильдией риэлторов, победителем в номинации «Лучшая брокерская компания на рынке продажи жилья 2011» (более 100 сотрудников), дает риэлтору сильное конкурентное преимущество. Эффект доверия к публичному мнению и публичному поведению является здесь разновидностью известного из экономической теории эффекта присоединения к большинству – не разбираясь в тонкостях функционирования рынка недвижимости, непрофессиональные покупатели и продавцы (домашние хозяйства) предпочитают обращаться к агентам, наиболее востребованным на рынке или рекомендованным знакомыми и друзьями. Репутация, доверие, преимущество торговой марки – все эти барьеры входа в отрасль характерны для рыночной структуры «монополистическая конкуренция». Для непрофессиональных продавцов и покупателей на вторичном рынке недвижимости (домашних хозяйств) входные барьеры на рынок минимальны. Так, продавец заключает предварительный договор с риэлторской фирмой о продаже, который его почти ни к чему не обязывает. После этого товар (жилое помещение) посредником рекламируется, показывается потенциальным покупателям, ведутся переговоры от имени продавца. У агента возникают неоплаченные трансакционные и производственные издержки, которые во многом связывают его дальнейшее поведение. Чем дольше агент работает с клиентом, тем выше эти издержки и тем более он заинтересован сделать их производительными, то есть завершить отношения с клиентом подбором приемлемого варианта продажи и заключением сделки. Это объясняется тем, что услуги агентства, как правило, оплачиваются во время заключения договора купли-продажи или передачи документов на регистрацию прав собственности. Сам же непрофессиональный продавец недвижимости первоначальных затрат не несет, что свидетельствует о практически полном отсутствии препятствий как входа, так и выхода из рыночных отношений. Данное обстоятельство приближает рынок недвижимости для домохозяйств к типу совершенной конкуренции. В то же время от- ношения подробного рода можно трактовать как «нечеткий контракт», предусматривающий опасность оппортунизма со стороны наименее уязвимой стороны.

4. Эластичность спроса по цене в целом на недвижимость высокая из-за дороговизны товара (действует эффект дохода), но она различается для различных сегментов покупателей и разного класса недвижимости. Так, для людей с высокими доходами ценовая эластичность спроса ниже, чем для людей с более низкими доходами. На элитное жилье и жилье премиум-класса эластичность спроса ниже, чем на жилье бизнес- и эконом-класса. К тому же спрос на жилье премиум-класса – это спрос на комплексное благо, включающее как саму квартиру (условия проживания), так и индивидуальную инфраструктуру (по запросу), и уровень безопасности (в том числе экологичности) местности. При комплексном строительстве создается некое социальное окружение - вокруг будут проживать люди с таким же достатком, проблемами и запросами. Покупатели элитного жилья готовы платить за клубность (в доме не более 10 квартир), единую социальную среду (продавец проводит строгий отбор жильцов), место- расположение (в исторической части города), а также нахождение дома в престижном квартале (недалеко расположены театры, музеи, бутики), отсутствие массовой инфраструктуры дома (дом должен быть лишен «дополнительного сервиса», так как покупатели элитных квартир обычно уже имеют собственного парикмахера, повара, теннисный корт и др.), наличие гостевой автостоянки и подземного паркинга (где на каждую квартиру приходится два места для автомобилей хозяев квартир), высокая степень безопасности жильцов (вооруженная охрана, видеонаблюдение, входные пластиковые карты для жильцов и др.), автономное инженерное оборудование (собственная электростанция, водоснабжение, отопление, пожарная служба и др.), использование в строительстве и отделке только лучших материалов. Уникальность такого товара делает другие товары несовершенными заменителями. При этом эластичность спроса по цене на него уменьшается. Кроме того, завышенная стоимость квадратного метра (по данным на сентябрь 2011г. в Томске цена 1 кв. м элитного жилья колеблется от 55 до 83 тыс. руб.) создает эффект престижного блага, интерес к которому со стороны определенных социальных слоев повышается, и спрос становится еще менее эластичным по цене. Эластичность спроса по цене зависит от цели приобретения недвижимости. По этому критерию всю жилую недвижимость можно разделить на два сегмента. Первый – жилье, покупаемое в рамках изменения потребительского выбора. Второй – жилье как инвестиционный товар, вложения в который осуществляются с целью перепродажи (получения временного ценового арбитража). Для второго сегмента эластичность спроса по цене выше, так как у вложений в недвижимость есть другие инвестиционные альтернативы. Что касается эластичности предложения по цене, для первого сегмента она невысока, то есть при увеличении цены не будет наблюдаться появления новых продавцов. Во втором сегменте поведение продавцов зависит от их ожиданий относительно дальнейшего изменения цены. Если, с точки зрения продавцов, цена уже достигла своего максимума, на рынок будет поступать свободная недвижимость, приобретенная для инвестиционных целей, что может привести к снижению цены. Но обвала цен вряд ли следует ожидать, в силу малости этого сегмента рынка. При ожидании дальнейшего роста цен индивидуальные продавцы и риэлторы будут «придерживать» квартиры. Таким образом, на втором сегменте рынка ценовая эластичность предложения выше. Наконец, для первичного рынка жилья эластичность предложения по цене выше в долго- срочном периоде, нежели в краткосрочном периоде. Это объясняется тем, что проникновение на рынок новых производителей и продавцов (заказчиков-застройщиков) связано с высокими материальными затратами и длительностью строительства нового объекта. Улучшение экономической конъюнктуры в краткосрочном периоде приведет к росту прибылей существующих застройщиков, но объемы строительства и продаж вряд ли сильно увеличатся. В долгосрочном периоде произойдет усиление конкуренции за счет появления новых фирм (в том числе перепрофилирующихся), которые будут участвовать в распределении общей прибыли.

5. Особенности конкуренции на рынке недвижимости. Учитывая большую значимость индивидуальных характеристик жилья при выборе его конкретным покупателем (качество жилья, среда обитания, репутация компании- застройщика или риэлторской фирмы- посредника, гарантия застройщика, предоставление услуги страхования титула собственности, помощь в оформлении ипотеки и т.п.), среди продавцов преобладает неценовая конкуренция. Ценовая конкуренция на рынке жилья играет второстепенную роль и вступает в силу в случае настоятельности сделки. На рынке недвижимости имеет место добросовестная конкуренция, но в современных условиях наблюдаются и такие черты недобросовестной конкуренции, как снижение качества материалов и строительных работ, нарушение интересов покупателей, подкуп чиновников (с целью получения разного рода разрешений, приобретения участков и пр.), подрыв репутации конкурентов посредством распространения ложных слухов, в т.ч. с помощью средств массовой информации, промышленный шпионаж и другие действия, не соответствующие закону и этике предпринимательства. Вторичный рынок жилой недвижимости является типичным примером «рынка лимонов» - разнокачественных товаров со скрытыми для одной из сторон сделки (покупателя) характеристиками и наличием у второй стороны сделки (продавца) частной информации о качестве предлагаемого товара. Как показал автор теории «ухудшающего отбора» Дж. Акерлоф, на рынках подобного типа происходит исчезновение товаров с хорошими характеристиками («персиков»), остаются только низкокачественные товары («лимоны»), к тому же с явно завышенной ценой. Иными словами, некоторые объекты недвижимости продаются годами или неоднократно возвращаются на рынок, где покупателю становится очень сложно найти «персик» среди «гнилых лимонов». Поскольку массовый рынок для «персиков» отсутствует, его место занимает индивидуальная продажа, в том числе на основе личных связей.

6. Источники экономической прибыли на рынке недвижимости. У застройщиков происхождение экономической прибыли связано с олигополистической структурой рынка. Возможность получения сверхдоходов в строительной отрасли и секторе услуг с недвижимостью определяется текущей макроэкономической ситуацией в стране, а также ожиданиями людей и оценкой ими перспектив развития, динамикой доходов населения, возможностью и условиями получения ипотечного кредита и др. У посредников (риэлторских фирм) на рынке недвижимости прибыль представляет собой вознаграждение за риск, а также за преодоление информационной неопределенности, возникающей у потребителя услуг на каждом этапе проведения сделки. Также крупные агентства недвижимости могут получать спекулятивную прибыль за счет осуществления инвестиций в недвижимость и получения временного ценового арбитража. Особенно выгодными объектами вложений становятся те квартиры, для которых важным фактором является срочность сделки. Существуют также нечестные способы получения сверхприбыли, источником которых является недобросовестная конкуренция. Исследование характеристик рынка жилой недвижимости по разным критериям позволяет сделать вывод, что в большей степени он подходит к типу рыночной структуры «монополистическая конкуренция», хотя отдельные его сегменты имеют черты «олигополии» и даже «совершенной конкуренции». Кроме того, этот рынок характеризуется крайней неоднородностью, что обусловливает особенности его функционирования.

Рынок недвижимости - это взаимосвязанная система рыночных механизмов, обеспечивающих создание, передачу, эксплуатацию и финансирование объектов недвижимости.

Рынок недвижимости представляет собой совокупность региональных, локальных рынков, существенно отличающихся друг от друга по уровню цен, уровню риска, эффективности инвестиций в недвижимость и т.д.

Рынок недвижимости является существенной составляющей в любой национальной экономике, т.к. недвижимость - важнейшая составная часть национального богатства, на долю которой приходится более 50 % мирового богатства. Без рынка недвижимости не может быть рынка вообще, т.к. рынок труда, рынок капитала, рынок товаров и услуг и т.д. для своего существования должны иметь или арендовать для своей деятельности необходимые им помещения.

Недвижимость находится в центре совмещения экономических процессов, частных и общественных интересов, административных норм и правил (рис.9.1).

Рисунок 9.1 - Недвижимость - объект экономических и государственных интересов

Недвижимое имущество как товар – это объект сделок, удовлетворяющий различные, реальные или потенциальные потребности и имеющий определённые качественные и количественные характеристики. Сущность недвижимости как товара состоит в следующем:

Физическое содержание объекта недвижимости (физические характеристики, описывающие площадь, объём, материалы конструкций, мощность инженерных систем и т.п.);

Юридические характеристики (в рыночном обороте участвуют права на объект недвижимости, а не сам объект);

Экономические характеристики, дающие представления о стоимости объекта (рыночной, восстановительной, замещения и т.п.);

Затратах на его содержание (текущий и капитальный ремонт, вода, газ, электричество и т.д.); и доходности (аренда и косвенные доходы, повышение стоимости и т.д.).

Российский рынок недвижимости отражает все проблемы переходной экономики и характеризуется неравномерным развитием своих сегментов, несовершенной законодательной базой и низкой инвестиционной активностью граждан и юридических лиц. В развитии рынка недвижимости в России можно выделить следующие этапы:

1. Наиболее бурный период развития рынок недвижимости пережил в начале 90-х годов. Открытие и развитие предприятий происходило практически в правовом вакууме, спрос намного опережал предложение. Точкой отсчёта здесь можно считать разрешение на приватизацию квартир и, как следствие, появившаяся возможность продавать и покупать квартиры. Именно тогда появилось значительное количество бизнесменов и просто обеспеченных людей, которые захотели улучшить свои жилищные условия новым путём. То есть не ожиданием бесплатного муниципального жилья, не сложными схемами обмена, а просто покупкой квартир. Квартир в то время приватизировалось относительно немного, продающих квартиры было мало, а покупателей было уже достаточно.

2. На втором этапе появляются первые нормативные акты, регулирующие риэлтерскую деятельность в России. Этот период характеризуется предоставлением значительных льгот, что при сохранении хорошей конъюнктуры позволяло получать хорошие доходы, что влекло в данный сегмент рынка новых предпринимателей. Начался рост цен на жильё, но квартиры стали продаваться значительно труднее, а покупатель стал привередливее. Возникли новые формы обслуживания клиентов. Появилась, в частности, и стала широко распространяться продажа квартир с рассрочкой платежа, предоставление кредитов под залог квартир. Некоторые фирмы стали работать по эксклюзивным договорам, беря на себя обязательство, реализовать квартиру клиента за определённый срок.

3. Третий этап характеризуется превышением спроса над предложением, ужесточением законодательной базы, острой конкуренцией на рынке, что привело к падению доходов. Мелкие предприятия разоряются, средние и даже крупные ведут борьбу за выживание. К началу 1996 года начался естественный спад стоимости квартир.

4. Со второго полугодия 1999 года наступил новый этап развития рынка недвижимости России после августовского кризиса 1998 года - этап прекращения снижения цен, начала стабилизации и некоторого подъёма. Это происходило на фоне благоприятного развития макроэкономических показателей в стране и, в частности, невысоких (по сравнению с осенью 1998 года) темпов инфляции, плавной и ограниченной девальвации рубля к доллару.

Следовательно, рынок недвижимости, как это следует из теории рыночной экономики, прошёл стадию спада, вышел на стабилизацию, а впереди (не обязательно сразу) – новый подъём, в том числе и некоторый рост цен.

Посредством рыночного механизма и государственного регулирования рынок недвижимости обеспечивает :

1. создание новых объектов недвижимости;

2. передачу прав на недвижимость;

3. установление равновесных цен на объекты недвижимости;

4. эксплуатацию (управление) объекта недвижимости;

5. распределение пространства между конкурирующими вариантами землепользования;

6. инвестирование в недвижимость, выполняя при этом следующие операции, осуществляемые с недвижимым имуществом:

6.1. со сменой собственника:

Куплю-продажу объектов недвижимости;

Наследование;

Дарение;

Обеспечение исполнения обязательств (например, реализация заложенных или арестованных объектов недвижимости);

6.2. с частичным или полным изменением состава собственников:

Приватизацию;

Национализацию;

Изменение состава собственников, в том числе с разделом имущества;

Внесение в уставный капитал;

Банкротство (ликвидация) хозяйствующих субъектов (с удовлетворением требований кредиторов, в том числе за счёт реализации имущества собственников);

6.3. без смены собственника:

Инвестирование в недвижимость;

Развитие недвижимости (расширение, новое строительство, реконструкция);

Изменения направления использования, названия торговой марки, юридического адреса и др.;

Управление, эксплуатация;

Передачу в хозяйственное ведение или оперативное управление, в безвозмездное пользование;

Регулярно получаемый доход от владения недвижимостью, не требующий от получателя предпринимательской деятельности;

Ренту (одна сторона (получатель ренты) передаёт другой стороне (плательщику ренты) в собственность имущество, а плательщик ренты обязуется в обмен на полученное имущество периодически выплачивать получателю ренту в виде определённой денежной суммы либо предоставления средств на его содержание в иной форме);

Пожизненное содержание с иждивением;

Передачу в доверительное управление;

Введение (снятие) сервитутов и иных обременении;

Страхование различных форм и различных операций, в том числе при кредитовании развития недвижимости.

Все эти операции в условиях рыночной экономики осуществляются с использованием рыночных механизмов, а потому они составляют рынок недвижимости.

Таблица 9.1- Особенности рынка недвижимости

Признак	Характеристика
Локализация	- абсолютная неподвижность - большая зависимость цены от местоположения
Вид конкуренции	- несовершенная, олигополия - небольшое число покупателей и продавцов - уникальность каждого объекта - контроль над ценами ограничен - вступление в рынок требует значительного капитала
Эластичность предложений*	- низкая, при росте спроса и цен предложение мало увеличивается - спрос может быть очень изменчивым
Степень открытости	- сделки носят частный характер - публичная информация, часто неполная и неточная
Конкурентоспособность товара	- во многом определяется окружающей внешней средой, влиянием соседства - специфичностью индивидуальных предпочтений покупателей
Условия зонирования	- регулируется гражданским и земельным законодательством с учётом водного, лесного, природоохранного и другого специального права - большая взаимозависимость частной и других форм собственности
Оформление сделок	юридические сложности, ограничения и условия
Стоимость	включает стоимость объекта и связанных с ним прав

* Спрос на объекты недвижимости индивидуализирован и не взаимозаменяем, что затрудняет процесс достижения рыночной сбалансированности и пропорциональности. Величина спроса как и предложения на объекты недвижимости во многом определяется географическим (местонахождение объекта на территории города, области) и историческим (дома разного периода постройки) факторами; состоянием инфраструктуры в районе объекта недвижимости (наличие подъездных путей, дорог, метро и других видов транспортной магистрали, предприятий торговли и бытового обслуживания, парков, других мест массового отдыха и т.д.). На спрос и предложение на рынке недвижимости воздействует ряд факторов. Наиболее важные из них приведены в табл. 9.2.

Рисунок 9.2 - Цикличность развития рынка недвижимости

1 - спад на рынке недвижимости наблюдается при перенасыщении построенных зданий, когда количество незанятых строений стремительно увеличивается и собственнику объекта недвижимости сложно его продать, цены снижаются. Это рынок покупателя; 2 - поглощение созданных объектов недвижимости наступает после возрастания спроса на построенные объекты и характеризуется практическим отсутствием предложения новых объектов. Этот цикл определяется ростом прединвестиционных исследований по созданию новых объектов недвижимости; 3 - новое строительство достигает апогея в результате повышения спроса на вновь созданные объекты и характеризуется ростом цен на объекты строительства. Это рынок продавца; 4 - насыщение рынка недвижимости наступает, когда создается излишек строительных мощностей и перепроизводство строительной продукции, а строительная деятельность сокращается. Рост продаж объектов недвижимости в этот период сокращается.

Таблица 9.2 - Система факторов, влияющих на спрос и предложение

Факторы	Влияние на предложение	Влияние на спрос
Экономические
Изменение уровня доходов населения: рост сокращение	В современных условиях является фактором увеличения предложения на рынке готового жилья	Увеличение Уменьшение
Изменение уровня доходов бизнеса: рост сокращение	Увеличение предложения на рынке коммерческой недвижимости	Увеличение Уменьшение
Доступность финансовых, в частности, кредитных, ресурсов: рост сокращение	Увеличение Уменьшение	Увеличение Уменьшение
Ставки арендной платы: рост сокращение	Увеличение Уменьшение	Уменьшение Увеличение
Стоимость строительства: рост сокращение	Уменьшение Увеличение	Увеличение на рынке готового жилья
Тарифы на коммунальные услуги и платежи за ресурсы: увеличение уменьшение	Увеличение	Увеличение
Социальные
Изменение численности населения: рост сокращение	Увеличение	Увеличение Уменьшение
Изменение образовательного уровня: рост понижение		Увеличение Уменьшение
Изменение уровня преступности: рост понижение		Уменьшение Увеличение
Административные
Уровень налога на имущество: рост понижение	Увеличение	Уменьшение
Уровень земельного налога: рост сокращение	Увеличение	Увеличение
Условия получения прав на застройку: либеральные ограничительные	Увеличение Уменьшение

Рынок недвижимости имеет разветвлённую структуру и его можно дифференцировать по различным признакам, представленным в табл. 9.3.

Таблица 9.3 - Классификация рынков недвижимости

Признак классификации	Виды рынков
Вид объекта	-Земельный,зданий, сооружений, предприятий, помещений, многолетних насаждений, вещных прав, иных объектов
Географический (территориальный)	Местный, городской, региональный, национальный, мировой
Функциональное назначение	Производственных помещений, жилищный, непроизводственных зданий и помещений
Степень готовности к эксплуатации	Существующих объектов, незавершённого строительства, нового строительства
Тип участников	Индивидуальных продавцов и покупателей, промежуточных продавцов, муниципальных образований, коммерческих организаций
Вид сделок	Купли-продажи, аренды, ипотеки, вещных прав
Отраслевая принадлежность	Промышленных объектов, сельскохозяйственных объектов, общественных зданий, другие
Форма собственности	Государственных и муниципальных объектов, частных
Способ совершения сделок	Первичный и вторичный, организованный и неорганизованный, биржевой и внебиржевой, традиционный и компьютеризированный

Функции рынка недвижимости

Одна из главных функций рынка - установление равновесных цен , при которых платёжеспособный спрос соответствует объёму предложений. При ценах ниже равновесной имеет место избыточный спрос, а в случае превышения равновесной цены - избыточные предложения. В цене концентрируется и большой объём информации о насыщенности рынка, предпочтениях покупателей, затратах на строительство, хозяйственной и социальной политике государства в области, например жилищного строительства и т.д.

Регулирующая функция состоит в том, что рынок, автономно функционируя, по определению А. Смита, «невидимой рукой» перераспределяет ресурсы по сферам предпринимательства и направляет его участников к цели, которая совсем не входила в их намерения, - к формированию эффективной структуры экономики и удовлетворению общественных интересов. В современном мире недостатки рыночного регулирования все больше компенсируются государственным управлением народным хозяйством, особенно в части охраны природы, защиты конкуренции, перераспределения доходов, создания правовой среды бизнеса, решения социальных проблем и др.

Коммерческая функция состоит в реализации стоимости и потребительной стоимости недвижимости и получении прибыли на вложенный капитал.

Функция санирования - это очищение экономики от неконкурентоспособных и слабых участников рынка, банкротство неэффективных. Рыночный механизм указывает людям направления поиска, но не дает им никаких гарантий относительно конечных финансовых результатов. Он признает лишь общественно необходимые инвестиции в недвижимость, ведь только их и оплачивает покупатель. Поэтому освобождение рынка от неэффективных собственников предприятий и других объектов недвижимости ведет к повышению устойчивости и экономическому росту.

Информационная функция - это уникальный рыночный способ оперативного сбора и распространения обобщённой объективной информации, позволяющий продавцам и покупателям недвижимости свободно, со знанием дела принять решение в своих интересах.

Посредническая функция выражается в том, что рынок выступает в качестве совокупного посредника и места встречи множества независимых и экономически обособленных покупателей и продавцов, устанавливается связь между ними и предоставляется возможность альтернативного выбора партнеров. Действуют на рынке недвижимости и профессиональные посредники: риэлторы, оценщики, агенты, брокеры, страховщики, ипотечные кредиторы и другие лица, оказывающие услуги заинтересованным участникам.

Стимулирующая функция выступает в форме экономического поощрения прибылью продуктивного использования достижений научно-технического прогресса в создании и использовании недвижимого имущества. Конкуренция экономически принуждает и поддерживает высокую деловую активность и поиск новых возможностей эффективного управления капитальной собственностью.

Инвестиционная функция - рынок недвижимости, это привлекательный способ сохранения и увеличения стоимости капитала. Он способствует переводу сбережений и накоплений населения из пассивной формы запасов в реальный производительный капитал, приносящий доход владельцу недвижимого имущества. При этом само недвижимое имущество служит своеобразной страховой гарантией инвестиционных рисков.

Социальная функция проявляется в росте трудовой активности всего населения, в повышении интенсивности труда граждан, стремящихся стать собственниками квартир, земельных участков и других капитальных и престижных объектов.

Основные цели управления рынком недвижимости :

Реализация конституционных прав граждан на недвижимое имущество и обязанностей, связанных с владением им;

Установление на рынке определённого порядка и условий для работы всем его участникам;

Защита участников от недобросовестности, мошенничества и преступных организаций и лиц;

Обеспечение свободного ценообразования на объекты недвижимости в соответствии с предложением и спросом;

Создание условий для инвестиций, стимулирующих предпринимательскую деятельность в сфере производства;

Оздоровление экологической среды, достижение экономического роста, снижение безработицы, решение жилищной проблемы и других общественных целей;

Справедливое налогообложение недвижимого имущества и участников рынка недвижимости;

Создание благоприятных условий решения жилищной проблемы в стране и регионах.

Согласно экономической теории, выделение типов рыночных структур (монополия, олигополия, монополистическая конкуренция, совершенная конкуренция и пр.) производится на основе следующих признаков: количество продавцов и покупателей, степень дифференциации товара, барьеры проникновения на рынок для производителей и продавцов, особенности конкуренции в отрасли и др.

Рассмотрим эти критерии по отдельности .

1. Количество продавцов. На первичном рынке жилой недвижимости в качестве продавцов выступают как крупные строительные фирмы национального масштаба, количество которых ограничено, так и средние региональные фирмы. В настоящее время на общероссийском рынке недвижимости присутствуют такие крупные финансово-промышленные группы и холдинги, как: ГК «СУ-155» (г. Москва) – ведущий подрядчик государства по строительству жилья и социально-значимых объектов, включающий 64 промышленных и строительных предприятия в 17 городах России, с численностью работающих более 45 тыс. чел., строительные проекты которого реализуются в 50 городах России, СНГ и Европы ; ГК «ПИК» (г. Москва) – один из ведущих девелоперов в области жилой недвижимости с продуманной социальной инфраструктурой в Москве, Московской области и ряде регионов РФ, включает 19 дочерних компаний . Однако есть и ряд более мелких строительных фирм.

Также на рынок жилой недвижимости в качестве продавцов часто приходят участники других рынков:

Застройщики из смежных отраслей строительства (например, ИСКП ООО

«Волго-Вятская строительная компания», ЗАО НПСК

«Металлостройконструкция» и др.);

Производители строительных материалов и отдельных конструкций

(например, компания ГК «Саксес», ЗАО «78 ДОК» и др.);

Крупные риэлторы (например, агентство недвижимости «Выбор»).

Такие участники, как правило, рассматривают рынок жилой недвижимости как одно из направлений развития бизнеса и совмещают его с уже имеющейся деятельностью.

Компания РБК на основе результатов анкетирования участников рынка составляет ежегодные рейтинги 20 крупнейших строительных компаний РФ. По ее данным, на долю таких компаний в 2012 году пришлось около 11% всех сданных метров, и они построили в этом году городского жилья на 28% больше, чем в 2011 году (см приложение 3). На региональных рынках количество компаний меньше, а доля крупных компаний существенно больше. Очевидно, по количеству фирм первичный рынок жилья приближается к типу олигополии с конкурентным окружением.

На вторичном рынке жилой недвижимости количество продавцов (в данном случае домашних хозяйств) существенно больше, что придает данному сегменту рынка черты конкурентной рыночной структуры. Однако на вторичном рынке продавцы нередко действуют через специализированных посредников – риэлторские фирмы. Их число уже существенно меньше, что снижает степень конкурентности данного сегмента рынка. Так, Нижегородская гильдия сертифицированных риэлторов (НГСР) в сентябре 2011 года включала

27 компаний . Этот сегмент рынка по рассматриваемому критерию ближе к типу «монополистическая конкуренция». Таким образом, по признаку

«количество продавцов» рынок жилой недвижимости варьирует в пределах от монополистической конкуренции до олигополии.

2. Степень дифференциации товара на рынке жилой недвижимости велика. На вторичном рынке недвижимости выделяют: старое жилье, старое

жилье после капитального ремонта, дома сталинского периода, хрущевки, брежневки, панельные дома 60-70-х годов, панельные дома 80-90-х годов, кирпичные дома. В Нижегородском регионе, согласно неофициальной классификации, жилая недвижимость делится на элитное жилье, дома повышенной комфортности, квартиры улучшенной планировки, типовое жилье. Для первичного рынка недвижимости применяется московская классификация, согласно которой жилье делят на четыре класса: элитное, премиум, бизнес и эконом класса . Также жилье каждого класса различают по типу материала, району расположения (отличающегося в т.ч. экологической обстановкой), качеству перекрытий, размеру комнат, кухни и других вспомогательных помещений и, вследствие этого, по ценам. Индивидуальными характеристиками жилья являются: этаж, вид из окна, планировка, наличие косметического ремонта, состояние электропроводки, водоснабжения и отопительной системы и др., в т.ч. наличие полного пакета документов для сделки. Кроме всего прочего, есть еще индивидуальные характеристики у каждой конкретной квартиры. Таким образом, с точки зрения свойств объекта рынок жилья относится к типу «монополистическая конкуренция с дифференциацией товара».

3. Барьеры входа в отрасль. На первичном рынке недвижимости барьеры входа на рынок для продавцов (заказчиков, застройщиков) определяются барьерами более низкого порядка - входа в строительную отрасль. Прежде всего, для создания строительной фирмы необходимо пройти процедуру государственной регистрации юридического лица. Далее для осуществления деятельности по строительству, проектированию и инженерным изысканиям с 1 января 2010 года необходимо вступить в саморегулируемую организацию (СРО) и получить свидетельство о допуске к определенным видам работ. Кроме общих барьеров есть еще индивидуальные барьеры, касающиеся строительства каждого конкретного объекта. Основные препятствия на пути к увеличению объемов строительства установлены в Федеральном Законе № 214- ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных

объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» от 30.12.2004, который предоставляет застройщику право на привлечение денежных средств дольщиков только при наличии:

· документа о государственной регистрации застройщиком права собственности на застраиваемый земельный участок или договора аренды такого участка;

· разрешения на строительство;

· проектной декларации, которая должна быть размещена в средствах массовой информации, поскольку договор на участие в долевом строительстве с первым дольщиком застройщик может заключить лишь по прошествии двух недель от даты публикации (№214-ФЗ от

Также необходимо отметить и другие барьеры, присущие первичному рынку недвижимости:

А. Недостаточное количество предлагаемых земельных участков, их дороговизна и непрозрачность тендеров по их продаже. Обычно на один жилой район города одновременно предлагается несколько земельных участков для точечной застройки, что находит свое отражение в цене предложения. Например, стоимость участков земли, которые застройщик может приобретать под собственное строительство многоэтажных жилых домов на территории города Нижнего Новгорода, дифференцируется от 230 тыс. руб. до 1 млн. руб. за 1 сотку. Что касается цен на участки земли под малоэтажное индивидуальное жилищное строительство как на территории города, так и в пригороде, здесь ценовой диапазон составляет от 30 до 500 тыс. руб. за 1 сотку. Высокая стоимость инвестиционных контрактов и земли объясняется включением в их цену и так называемой «административной ренты» - коррупционной составляющей приобретения прав на участок для застройки (оформление в собственность или аренда), подключение к городским инженерным сетям, благоустройство внутридворовой территории и прочие расходы.

В настоящее время большое внимание городские власти уделяют выделению территорий для комплексной жилой застройки: это могут быть как земельные участки в пригороде, так и на местах, где существует ветхий аварийный фонд. Однако для застройщиков это сопряжено с определенными издержками: земельные участки в пригороде не имеют инженерных коммуникаций и подъездных путей, а городские участки с ветхим фондом требуют затрат на расселение. Несмотря на рост объемов жилищного строительства в Нижегородской области (по итогам первого полугодия 2012 года этот показатель вырос на 2,7% по сравнению с аналогичным периодом

2011 года ), наблюдается дефицит интересных для инвесторов строительных площадок.

Недостаточное количество земельных участков не всегда свидетельствует о том, что величина самих площадей под застройку невелика. Так, например, в

2012 году министерство государственного имущества и земельных ресурсов Нижегородской области проводило аукцион по продаже права аренды 453 га земли в Советском районе города Нижнего Новгорода. Один лот объединял 14 земельных участков и являлся самым крупным земельным массивом, который выставлялся на торги властями Нижегородской области. Участником аукциона был только один претендент, что объяснялось большим объемом (создание фактически нового района на 120 тыс. жителей) и огромными затратами на строительство сетей, предстоящими застройщику . Таким образом, из-за нежелания властей самостоятельно разработать проект межевания 453 га на отдельные участки под разных инвесторов ни один из нижегородских лидеров жилищного строительства не смог участвовать в этом аукционе.

Б. Неформальные требования к строительному бизнесу в виде разного рода социальных обязательств. Часто практикуется выделение администрацией земельного участка строительной компании под собственное строительство в удобном месте в обмен на ее обязательство осуществить возведение или реконструкцию объектов социальной инфраструктуры: детских садов, школ, больниц и др., либо передать администрации часть готового

возведенного жилья, направляемого на выполнение государственных социальных программ. В силу возникновения дополнительных затрат на выполнение социальных обязательств, строительные фирмы вынуждены уже после получения всех необходимых разрешений изменять (и заново согласовывать) технологии строительства, нередко в ущерб качеству и в нарушение прав потребителей (дольщиков).

В. Потребность в разнообразном узкоспециализированном оборудовании. Для многочисленных видов строительных работ нужны разные виды техники (башенные краны: с разной высотой, грузоподъемностью и вылетом стрелы, свободно стоящие на рельсовом ходу или на анкерном основании, с устройством самонаращивания башни крана и c возможностью крепления башни к строящемуся зданию; сваебойное оборудование или сваедавильные установки; бетонно-смесительные установки и бетонорастворные узлы, бетононасосы и др.). При малом объеме и временном характере работ покупать весь этот комплект оборудования неэффективно. Кроме того, приобретение башенного крана вызовет рост сопряженных расходов: в штат строительной компании придется добавить несколько человек (1-2 крановщика, слесаря, отвечающего за техническое состояние крана, электрика), плюс возникнет дополнительная работа для инженера по технике безопасности. Кроме того, как особо опасный строительный объект кран необходимо будет зарегистрировать в городском отделе Ростехнадзора, а также поставить на баланс предприятия. Наконец, купленную технику нужно хранить при соблюдении определенных условий и раз в 10 месяцев проводить плановый техосмотр. Далеко все фирмы могут позволить себе содержать на балансе все необходимое оборудование, но и не все имеют доступ к нему в форме подряда и лизинга.

Г. Перебои с поставками строительных материалов. Примером служит описанный выше (см. п. 1.3.2) дефицит цемента в Европейской части России. Любые проблемы, возникающие в предпринимательской деятельности в той или иной отрасли, естественного либо искусственного происхождения, могут рассматриваться как барьеры входа в нее.

Д. Недостаток квалифицированного персонала. Так, несмотря на наличие в Нижегородской области крупного специализированного отраслевого вуза по подготовке инженерно-строительных кадров (ФГБОУ ВПО

«Нижегородский государственный архитектурно-строительный университет), в условиях подъема строительной отрасли рынок жилой недвижимости испытывает нехватку специалистов ряда рабочих профессий и высококвалифицированных инженерных кадров, в первую очередь, специалистов по новым и узкоспециализированным направлениям. Выпускники учебных заведений в большинстве своем имеют хорошую теоретическую подготовку, а практических навыков для работы у них часто недостаточно. Актуальна нехватка квалифицированных рабочих кадров со средним профессиональным образованием: каменщиков, сварщиков и др. Кроме того, подобные профессии, которые в советское время относились к разряду массовых, сегодня не пользуются популярностью и считаются не престижными, что объясняется сложностью и тяжелыми условиями труда; постоянный приток низкоквалифицированой рабочей силы из-за границы существенно снижает планку заработной платы.

Следует отметить, что посредники также сталкиваются с таким барьером, как отсутствие квалифицированных кадров, поскольку в настоящее время образовательная система РФ не готовит специалистов по сделкам с недвижимостью. В целом, недостаток квалифицированных кадров на рынке жилой недвижимости вынуждает строительные и риэлторские компании тесно работать с профильными вузами, открывать собственные учебные центры для подготовки специалистов, а также прибегать к услугам рекрутинговых агентств.

Е. Избыточное количество согласовательных процедур. Исследование, проведенное фондом «Институт экономики города» в 43 городах России, позволяет сделать вывод о крайне высоком уровне барьеров в жилищном строительстве. В среднем при строительстве многоквартирного жилого дома застройщики проходят 100 процедур, затрачивая на это около 3 лет и 25 млн

рублей, причем большую часть таких затрат (около 80 %) составляют затраты на подключение (присоединение) к сетям инженерно-технического обеспечения . Всего сегодня, по мнению экспертов СРО «Национальное объединение строителей (НОСТРОЙ)», около 23 согласовательных процедур являются явно избыточными, их отмена позволит сократить сроки получения разрешения на строительство примерно на 600 дней , что в разы минимизирует расходы на развитие проектов.

Рассмотренные выше барьеры входа в отрасль для продавцов на первичном рынке недвижимости, особенно первые три, характерны для рыночной структуры типа «олигополия».

На вторичном рынке жилой недвижимости входные барьеры для непрофессиональных продавцов и покупателей (домашних хозяйств и их членов) незначительны (для продавцов: наличие объекта собственности и титула на него; для покупателей: наличие денег; для обеих сторон: юридическая чистота сделки). В то же время мотивами их обращения к профессиональному посреднику (агентству недвижимости или индивидуальному риэлтору) могут быть: преодоление неопределенности и перемещение риска на третье лицо, расширение выбора и сокращение времени на поиск приемлемого варианта (что происходит как вследствие эффекта масштаба, так и за счет подключения к поиску компьютерных баз данных и профессиональных технологий). Такое обращение эффективно, если экономия на трансакционных издержках оказывается больше, чем стоимость услуг риэлторской компании.

На рынке, где сделки осуществляются с участием профессионального посредника, возникают дополнительные барьеры входа. Так, для создания риэлтерской фирмы необходима государственная регистрация юридического лица или регистрация посредника в качестве индивидуального предпринимателя. Также важную роль играет хорошая репутация фирмы- посредника, которая выступает в качестве ее важного конкурентного преимущества. Репутация риэлтора складывается из разных обстоятельств его

деятельности: времени присутствия на рынке, масштаба деятельности (визуально нередко определяемого количеством действующих офисов), наличия положительных и отрицательных отзывов в СМИ, отражения деятельности в профессиональных изданиях и т.д.

Некоторым конкурентным преимуществом для риэлтерской фирмы является также участие в профессиональном объединении (некоммерческом партнерстве) – гильдии риэлторов. Однако и здесь есть свои барьеры. Для принятия в гильдию необходимо: 1) получить сертификат соответствия оказываемых брокерских услуг требованиям установленного стандарта; 2) иметь в собственности или официальном пользовании нежилое помещение со специально оборудованной комнатой для ведения переговоров, обеспечивающей конфиденциальность; 3) заключить договор страхования профессиональной ответственности продавца; 4) получить документ на право использования торговой марки, зарегистрированной в установленном порядке, под которой оказываются брокерские услуги.

На рынке недвижимости действует своего рода эффект торговой марки

– в этом бизнесе очень важно иметь не только историю, но и публичное признание. Например, тот факт, что нижегородское агентство недвижимости

«Выбор» по итогам Всероссийского конкурса «Профессиональное признание –

2011», проводимого Российской гильдией риэлторов, было признано победителем в номинации «Лучшая брокерская компания на рынке продажи жилья 2011» (более 100 сотрудников), дало риэлтору сильное конкурентное преимущество. С эффектом торговой марки тесно связан эффект доверия. В широком смысле речь идет о разных видах доверия: 1) институциональном – в нашем случае доверии к самому институтов посредников; 2) организационном

– доверии к конкретным организациям; 3) социальном – доверии к публичному мнению и публичному поведению, когда оно берется за основу при принятии решений; 4) персонифицированном – доверии к конкретным людям. Часто, не разбираясь в тонкостях функционирования рынка недвижимости, непрофессиональные покупатели и продавцы (домашние хозяйства)

предпочитают обращаться к агентам, наиболее востребованным на рынке или рекомендованным знакомыми и друзьями.

Репутация, доверие, преимущество торговой марки – все эти барьеры входа в отрасль характерны для рыночной структуры типа «монополистическая конкуренция».

4. Особенности конкуренции на рынке недвижимости. Учитывая большую значимость индивидуальных характеристик жилья для разных групп покупателей (качество жилья, среда обитания, репутация компании- застройщика или риэлторской фирмы-посредника, гарантия застройщика, предоставление услуги страхования титула собственности, помощь в оформлении ипотеки и т.п.), среди продавцов преобладает неценовая конкуренция. Ценовая конкуренция на рынке жилья играет второстепенную роль и вступает в силу в случае настоятельности сделки.

На рынке недвижимости имеет место добросовестная конкуренция, но в современных условиях наблюдаются и такие черты недобросовестной конкуренции, как снижение качества материалов и строительных работ, нарушение интересов покупателей, подкуп чиновников (с целью получения разного рода разрешений, приобретения участков и пр.), подрыв репутации конкурентов посредством распространения ложных слухов, в т.ч. с помощью средств массовой информации, промышленный шпионаж и другие действия, не соответствующие закону и этике предпринимательства.

5. Источники экономической прибыли на рынке недвижимости. У застройщиков (производителей жилья) происхождение экономической прибыли связано с олигополистической структурой рынка. Возможность получения сверхдоходов как в строительной отрасли, так и секторе услуг с недвижимостью определяется текущей макроэкономической ситуацией в стране, а также рациональными (в той или иной степени) ожиданиями людей и оценкой ими перспектив развития, динамикой доходов населения, возможностью и условиями получения ипотечного кредита и др. У посредников (риэлторских фирм) на рынке недвижимости прибыль представляет собой

вознаграждение за риск, а также за преодоление информационной неопределенности, возникающей у потребителя услуг на каждом этапе проведения сделки. Также крупные агентства недвижимости могут получать спекулятивную прибыль за счет осуществления инвестиций в недвижимость и получения временного ценового арбитража. Особенно выгодными объектами вложений становятся те квартиры, для которых важным фактором является срочность сделки. Существуют также нечестные способы получения сверхприбыли, источником которых является недобросовестная конкуренция или обман конечных продавцов или покупателей товара.

Исследование характеристик рынка жилой недвижимости по разным критериям позволяет сделать вывод, что в большей степени он подходит к типу рыночной структура «монополистическая конкуренция», хотя отдельные его сегменты имеют черты «олигополии», «совершенной конкуренции» и в крайнем случае - «монополии». Кроме того, это рынок характеризуется крайней неоднородностью, что обусловливает особенности его функционирования.

Подведем итоги первой главы. Рынок жилой недвижимости является рынком, который может изучаться с позиции как неоклассического, так и неоинституционального подхода, объединяющего экономический и правовой аспект исследования. Исследование выявило, что на рынке жилой недвижимости продается особый объект, являющийся и благом, и ресурсом одновременно. Этот объект имеет черты комплексного блага, которое удовлетворяет все пять уровней структуры потребностей в иерархии А. Маслоу. На рынке жилья выделяются первичный и вторичный сегменты; жилья, приобретаемого в потребительских и в инвестиционных целях; сегменты, отличающиеся качеством и комплексностью объекта. Для них характерна разная эластичность спроса и предложения, им свойственны собственные механизмы функционирования.

На состояние равновесия на рынке жилой недвижимости влияют факторы спроса, предложения и типы рыночных структур. В главе подробно

проанализировано влияние следующих факторов спроса на рынке жилой недвижимости: предпочтений и вкусов потребителей, качества товара, доходов покупателей, цен на другие товары и услуги, фактора времени, количества покупателей, ожиданий потребителями каких-либо политических или экономических перемен, налогов и дотаций (субсидий) покупателям, шоков совокупного спроса. Спрос на жилье отличается высокой эластичностью по цене (из-за эффекта дохода, при том что эффект замещения незначителен), и она дифференцирована для сегментов разного качества жилья. Также спрос на жилье характеризуется высокой эластичностью по доходам и накопленным сбережениям покупателей в долгосрочном периоде. Подробно изучены следующие факторы предложения жилья: цены и доступность ресурсов (факторов производства), новые (более производительные) технологии, налоги и дотации (субсидии) на продавцов, цены на товары, связанные в производстве; количество продавцов объектов жилой недвижимости, внешние шоки предложения. Выявлено, что предложение жилья характеризуется низкой эластичностью в краткосрочном периоде и более высокой – в долгосрочном периоде, что зависит также от барьеров входа в строительную отрасль. Для выявления типов рыночных структур в работе анализировались следующие характеристики рынка жилья: количество продавцов, степень дифференциации объектов жилой недвижимости, барьеры входа в отрасль, особенности конкуренции на рынке жилой недвижимости, источники экономической прибыли. Сделан вывод, что первичный рынок жилья варьирует от типа монополистической конкуренции до олигополии, а вторичный рынок жилья – от совершенной конкуренции до монополистической конкуренции.

Проведенное теоретическое исследование позволяет перейти к анализу конкретных особенностей и тенденций рынка жилой недвижимости в современной России.

Финхаки