В чем особенности нотариального оформления купли-продажи недвижимости? Как выглядит порядок оформления сделок с недвижимостью в МФЦ? Можно ли перевести жилое помещение в нежилое?
У вас есть желание и возможность приобрести недвижимость, но подсознательный страх перед бюрократическими процедурами не дает принять разумное решение?
Я, Валерий Чемакин — профессиональный консультант по правовым вопросам. Я знаю, что страхи возникают от неуверенности в своих силах или от недостатка знаний. Прочитав мою статью, вы вооружитесь знаниями и приобретете уверенность, а оформление сделок с недвижимостью покажется вам обыденным делом.
В конце статьи я сделаю обзор нескольких юридических агентств, оказывающих помощь в оформлении сделок с недвижимостью.
1. Что такое оформление сделок с недвижимостью и когда оно необходимо?
Любой переход права собственности от одного владельца жилья к другому регистрируется в Едином Государственном реестре недвижимости (ЕГРН). Администрирует эту базу данных Росреестр. Сведения находятся в свободном доступе, и любой желающий в нужном объеме получает информацию об интересующем объекте.
Для государства регистрация нужна, чтобы не только вести учет всех объектов, но и взимать налоги с собственников — как физических, так и юридических лиц.
Для собственников недвижимости такая мера тоже необходима. Внесение владельца в ЕГРН означает, что его права будут защищены перед третьими лицами. Никто не сможет без решения суда забрать у него объект.
Хотя регистрация производится в Росреестре, документы для оформления можно подать и там, где действуют Многофункциональные центры (МФЦ). Прием документов в таких центрах производится по тем же правилам, а сроки получение госуслуг на 2 дня выше, чем в Росреестре.
В общем случае достаточно иметь на руках договор купли-продажи, составленный в произвольной форме участниками сделки. В особо важных случаях, там, где впоследствии могут возникнуть спорные вопросы, оформление сделок купли-продажи проводится у нотариуса. Он же составляет договор, который распечатывает на специальном бланке с водяными знаками.
В каких случаях заключение договора купли-продажи производится у нотариуса:
- дарение, продажа, мена одной или более долей из общей собственности любому лицу, даже одному из собственников;
- те же действия, когда среди собственников есть несовершеннолетний;
- когда продается целиком общая долевая для всех членов семьи недвижимость.
Примечательно, что по Гражданскому кодексу 1964 года и всех сделок с ней требовало похода к нотариусу. Читайте об этом в нашей тематической статье.
2. От чего зависит цена оформления сделок с недвижимостью — обзор факторов, влияющих на стоимость
На цену влияет сложность самой процедуры, стоимость объекта, длительность проведения. Кроме того, важную роль в ценообразовании играет способ оформления сделки. Обращение к нотариусу требует больших затрат. К этому нужно прибавить согласие от супруга, которое стоит 1000 рублей.
Величина госпошлины при самой регистрации определена налоговым кодексом и зависит от вида объекта. Предлагаю рассмотреть подробнее три основных фактора, влияющих на цену оформления сделок с недвижимостью.
Фактор 1. Стоимость объекта недвижимости
Сумма сделки играет большую роль при . Читайте об этой процедуре нашу подробную статью. Это относится не столько к Государственной пошлине, сколько к расчёту стоимости услуг третьих лиц. Например, нотариусу надо заплатить определенный процент от стоимости реализуемого жилья.
Пример
Недавно я приобретал двухкомнатную квартиру, которая находилась в долевой собственности у матери и дочери. Такие сделки заключаются у нотариуса. При первом обращении были предоставлены все документы на жилье.
После ознакомления нотариус озвучил цену, которая составляла почти 1% от суммы сделки. Продавцы заплатили 18 тыс. рублей от стоимости квартиры 2 млн рублей.
При обращении к юристам по оформлению сделок с недвижимостью тариф на их услуги тоже рассчитывается исходя из суммы сделки, хотя и не всегда.
Фактор 2. Сложность процедуры
Важную роль в ценообразовании играет сложность самой процедуры оформления документов при сделках с недвижимостью. Дело в том, что многие объекты не обеспечены всей необходимой документацией, которая должна быть при регистрации. В частности, могут отсутствовать технические паспорта, кадастровые схемы, и другие важные документы.
Иногда возникают ситуации, при которых объект сделки становится объектом спора между родственниками или наследниками. Урегулирование таких ситуации тоже требует денежных вложений. Поэтому, чем больше таких сложности, тем выше стоимость услуг .
Фактор 3. Временные затраты
Часто для оформления сделки требуется потратить больше времени, чем требуется в обычной ситуации. Например, когда собственники или наследники проживают в разных городах, и для их прибытия нужно время. Иногда чтобы зарегистрировать недвижимость, нужно добиться в суде права на это. Такие судебные вопросы тоже быстро не решаются. Чем длительнее срок, тем больше надо заплатить.
3. Порядок оформления сделок с недвижимостью — 5 основных этапов
Перейдем к практическому рассмотрению алгоритма оформления сделок с недвижимостью в соответствии с последними изменениями в законодательстве.
Я постараюсь упомянуть здесь все нюансы, чтобы вам было предельно ясно, куда идти и что делать.
Предположим, понравилась квартира из объявления на продажу, и вы решили её купить и оформить в собственность.
В первую очередь, свяжитесь с продавцом и узнайте у него, сколько человек владеют этим объектом. Еще спросите, есть ли несовершеннолетние, и не досталось ли жилье по наследству. Эти сведения имеют определяющее значение, так как от них зависят дальнейшие действия по .
Этап 1. Анализ документов
Получив устную информацию, договаривайтесь с продавцом о встрече и просите, чтобы он принес подлинники всех документов. Это обязательное условие, так как мошенники часто под различными предлогами используют ксерокопии. Внимательно изучите все имеющиеся документы.
Убедитесь, что перед вами — действительно собственник недвижимости. Проверьте его паспорт и сверьте данные с теми, которые написаны в документе на право собственности. Учтите, что с начала 2017 года свидетельство не выдается. Вместо него собственнику на руки предоставляется выписка из ЕГРН.
Если владельцев несколько, обратитесь к нотариусу. Присутствие всех собственников обязательно. Единственное исключение — действие одного из собственников от имени другого на основании доверенности от нотариуса установленного образца.
Проверьте наличие технической документации на объект. Особенно это важно при . Почему? Об этом вы узнаете из нашей тематической статьи.
Этап 2. Согласование условий сделки
При первой встрече с продавцом согласуйте итоговую сумму сделки, ведь торг еще никто не отменял. Обсудите также условия взаиморасчетов. Когда и каким образом вы будете передавать деньги за объект, нужно решить уже на этом этапе.
А также:
- согласуйте, какая мебель остается в квартире, а лучше отразите это в передаточном акте;
- в какой срок продавец обязуется освободить жилье;
- когда он отдаст вам ключи.
Этап 3. Подготовка заявлений и договоров
Если ваша сделка простая и не требует участия нотариуса, то договор составляйте самостоятельно. Нотариус сам готовит текст договора, распечатывает его на специальном бланке и сшивает, как того требует Росреестр. При самостоятельном составлении учитывайте все нюансы, которые могут возникнуть.
Подписывайте простой договор непосредственно в Росреестре или в МФЦ. При обращении в последний, сшивать его нет необходимости. Это сделают сотрудники центра. Заявление на оформление сделок с недвижимостью тоже пишите прямо в офисе Росреестра или МФЦ. В последнем случае делать это не придется, так как заявление распечатают на принтере и дадут подписать.
Этап 4. Подача и получение документов в УФРС
Как я уже говорил ранее, подать документы можно непосредственно в Росреестр или МФЦ. Процедура эта несложная.
Кроме заявления и подписанного обеими сторонами договора понадобятся:
- оригиналы паспортов продавца и покупателя, с которых сотрудники снимут копию и приобщат к делу;
- документ о праве собственности на объект недвижимости;
- техническая документация: техпаспорт, кадастровый план;
- копия квитанции об оплате госпошлины, которую оплачивает покупатель.
Теперь о том, какие документы нужны при наследстве, дарении и других вариантах, отличных от рассматриваемого.
Так как оформление сделки с недвижимостью происходит не по договору купли-продажи, вместо него предоставляется документ, который служит основанием для перехода права собственности: дарственная, свидетельство о наследстве, судебный акт, постановление судебных приставов, договор приватизации и другие подобные бумаги.
Этап 5. Перевод денежных средств
Поскольку покупка жилья и оформление сделок с недвижимостью влечет за собой расчёты в крупной сумме, то порядок передачи этих денег продумайте заранее. Не стоит рассчитываться наличными прямо при заключении договора. Есть опасность нарваться на мошенников, которые скроются с деньгами, а объект недвижимости вам не зарегистрируют.
4. Помощь в оформлении сделок с недвижимостью — обзор ТОП-3 компаний по предоставлению услуг
Сфера недвижимости — хлебное место для предпринимателей. На рынке работает большое количество юридических фирм, оказывающих подобные услуги.
Многие из них занимаются только документальным оформлением, другие берут на себя весь комплекс задач, связанных с этим вопросом. Такие же функции есть у риэлторских компаний.
Ниже я предлагаю обзор 3 фирм, которые оформляют сделки с недвижимостью за относительно небольшие деньги и с хорошим качеством.
1) Правовед
Эта компания стоит особняком среди других подобных. Изначально она создавалась как юридическая консультация в интернете. Сайт этой фирмы снабжён обратной формой связи. Через неё любой желающий задаёт интересующие его вопросы. Поэтому, если вы хотите подавать документы самостоятельно, но желаете узнать, как это правильно сделать, или проконсультироваться по каким-то нюансам, смело переходите на сайт Правоведа и задавайте вопрос.
В Правоведе работают сотрудники, которые проживают в различных городах России. На ваш вопрос ответит именно тот сотрудник, который имеет большую компетенцию в этой сфере. Если вам нужна подробная консультация, то нужно будет заплатить небольшую сумму, не превышающую 900 рублей. Кроме того, здесь есть возможность получить бесплатную консультацию. Однако в этом случае будут даны только общие рекомендации.
Не только консультационные услуги предоставляет компания . Если вам нужен хороший юрист для полного сопровождения сделки купли продажи квартиры, ищите его через сайт. Обязательно откликнется человек, который проживает недалеко от вас, готовый оказать юридическую помощь.
Компания занимается оформлением сделок с недвижимостью по доверенности от клиентов. Кроме юристов в штате работают специалисты в области строительства, кадастровые инженеры и оценщики. Это позволяет предоставлять весь комплекс услуг.
Последовательность услуг, предоставляемых компанией «Особое мнение»:
| № | Услуга | Описание |
| 1 | Анализ документации | В ходе анализа проводят юридическую экспертизу документов, выявляют несоответствия при их наличии, а также осуществляют проверку на законность |
| 2 | Запрос дополнительных материалов | При отсутствие каких-либо обязательных документов запрашиваются все необходимые материалы по делу из различных источников с целью изучить историю объекта и исключить неприятные последствия для клиента |
| 3 | Предварительные переговоры сторон сделки | На этом этапе определяют форму сроки сделки, а также условия, которые будут отражены в договоре |
| 4 | Подписание договоров и произведение оплаты | Покупатель и продавец подписывают договор в присутствии юриста фирмы и производят взаиморасчёты удобными для них способами |
Если вам нужно – обращайтесь в компанию «Особое мнение».
Компания на рынке юридических услуг работает с 1998 года и входит в 50 лучших юридических фирм России. Руководство хорошо контролирует соблюдение интересов каждого клиента.
Услуги компании:
- консультации в сфере недвижимости;
- оформление документов;
- сбор информации и проверка чистоты сделки;
- полное сопровождение и других сделок;
- юридическая экспертиза документации.
Центр правового обслуживания не завышает цены на свои услуги, что гарантирует постоянный приток клиентов.
На этом мой обзор закончен, предлагаю посмотреть тематический видеоролик, прежде, чем рассмотреть еще один интересный вопрос.
5. Как оформить сложную сделку с недвижимостью — переводим жилое помещение в нежилое за 4 шага
До сих пор мы с вами рассматривали более-менее простые сделки с недвижимостью. Это не значит, что все без исключения объекты так легко регистрируются.
Существуют так называемые «сложные» сделки с недвижимостью оформление которых требует дополнительных усилий.
Предлагаю рассмотреть на практике вопрос перевода жилого помещения в нежилое. Такой соблазн появляется у тех собственников, жилье которых расположено на первом этаже здания, но не используется по назначению. Если перевести квартиру в статус нежилого помещения, можно выгодно сдавать ее в аренду юридическим лицам или индивидуальным предпринимателям.
Шаг 1. Собираем документы и обращаемся в соответствующие инстанции
Прежде чем заняться этим делом, необходимо уяснить правила, которые четко прописаны в жилищном кодексе.
Когда нельзя переводить квартиру в нежилой статус:
- если в помещении нельзя оборудовать отдельный вход помимо подъезда;
- если вы хотите перевести не всю квартиру целиком, а только отдельные комнаты;
- если квартира передана в аренду или находится в залоге;
- если она находится не на первом этаже многоквартирного дома.
Чтобы провести всю эту процедуру, нужно собрать определенный пакет документов, но решение будет принимать уполномоченный орган, и оно не всегда бывает положительным.
Документы:
- заявление;
- документ о праве собственности;
- техпаспорт;
- план перепланировки;
- поэтажный план дома.
Кроме того, чиновники вправе потребовать от собственника предоставить согласие других жильцов дома, интересы которых могут быть затронуты.
Шаг 2. Обращаемся в БТИ для определения стоимости перевода
Мало подать документы на перевод жилого помещения в нежилое. Нужно ещё представить подробный план будущего нежилого помещения. Для этого вначале обратитесь в БТИ, где произведут полный расчёт стоимости услуг. Там же узнавайте величину госпошлины.
Шаг 3. Меняем планировку и согласовываем действия с компетентными органами
Если для будущего нежилого помещения нужна другая планировка, то на реконструкцию надо получить разрешение в строительном отделе своего муниципалитета. На место выйдет специалист в области строительства и архитектуры, который обследует квартиру и даст заключение на предмет возможности или невозможности сделать перепланировку по вашему эскизу.
Шаг 4. Оформляем право собственности на нежилое помещение
После того как вы сделаете реконструкцию, нужно вызвать сотрудников БТИ, которые проведут все замеры и изготовят новый технический паспорт на это помещение. Затем обращайтесь в Росреестр или МФЦ с заявлением о регистрации уже нежилого помещения.
6. Заключение
Надеюсь, что после прочтения этой статьи у вас больше не осталось сомнений в своих силах и вы спокойно можете произвести оформление сделок с недвижимостью своими силами. Если всё же вы еще в чем-то сомневаетесь, то обратитесь в юридическую компанию, сотрудники которой помогут вам оформить объект.
Вопрос читателям
А какие трудности возникали у вас при оформлении сделок с недвижимостью?
Желаю вам успехов во всех начинаниях и предлагаю оценить эту статью. Если она принесла вам пользу, оставьте комментарий и не забывайте распространять информацию о ней в социальных сетях.
Первый этап - это поиск.
Здесь я думаю, относительно все понятно. Продавцы ищут покупателей, покупатели - продавцов, а риэлторы - и тех, и других. Главное, что вы не сомневаетесь «вам квартира нравится». Подписывается договор аванса, в который вноситься все условия основного договора купли-продажи. После того, как все нашли друг друга, начинается этап юридической проверки квартиры. Изучаются полностью документы, личность продавца, условия, при которых продавец в свое время приобрел недвижимость и другое.
Паспорт продавца - основной документ. Фотография должна соответствовать личности его владельца. Все знают, что по достижении гражданином РФ возраста двадцать и сорок пять лет в паспорт вклеивается новая фотография. Если срок пропущен, то это может усложнить сделку, затянуть ее. В паспорте не должно быть помарок и записей. Следующий пункт для вашего пристального внимания - свидетельство о собственности, договор о купле-продаже, дарения, ренты, мены или наследования, договор приватизации. По данным документам продавцу нужно подтвердить документально на каком основании он владеет квартирой на праве собственности. Кроме этого, для совершения сделки понадобятся кадастровый паспорт из БТИ, выписка из домовой книги, согласие супруга если объект был приобретен в период брака. Если вашим документам из БТИ менее 2 лет, лучше закзать новый кадастровый паспорт.
Второй этап - подготовка договора купли-продажи объекта недвижимости.
Он может быть составлен как в простой письменной форме, так и с привлечением нотариуса. Оба способа безопасны, если договор грамотно оформлен и сделка прошла проверку на «юридическую чистоту».
Нотариальный договор сам по себе не защищает вас от судебных возможных дел. Ведь нотариус не имеет возможности и не обязан проверять сделку на юридическую чистоту, выяскивая подвох мошенника. Даже вменяемость или не вменяемость нотариус определет по внешнему виду. И это и понятно, он же не врач. Здесь могла бы защитить справка из психо-неврологического диспансера, при этом, проверте ее. Общее правило - справки выдаются только по месту регистрации по месту жительстваприбывания на москвичей и области, для иногородних по Москве проводят обследование менее десятка диспансеров. Были случаи - ловили продавцов на липовых справках.
Третий этап - заложить деньги в ячейку
Итак, после того, как все документы на руках и прошли проверку, все участники сделки идут в банк, чтобы заложить деньги в ячейку. Договор на пользование ячейки оформляется таким образом, что продавец может взять деньги из ячейки, предъявив сотрудникам банка свидетельство о праве собственности на нового собственника-покупателя. Если в обговоренные сроки продавец не смог показать этот документ, то, подразумевается, что регистраторы отказали в регистрации и доступ к ячейке получает уже покупатель квартиры, возвращая свои деньги. Поэтому заключайте договор аренды банковской ячейки на неделю-две больше, чтобы было время на форс-мажор.
Четвёртый этап - регистрация
После «закладки денег» сделка переходит в завершающий этап - регистрацию, которой занимается ныне Росреестр. В столице существует несколько десятков приемных этого госоргана. Сдавать документы можно в любое отделение, вне зависимости от того, где расположена квартира или прописан покупатель. К пакету собранных документов нужно будет приложить квитанцию об уплате госпошлины за регистрацию от продавца и покупателя. Если вы не хотите заниматься регистрацией самостоятельно или нет желания и возможность стоять в длинной очереди, то можно прибегнуть к услугам специалистов. Как правило, по рынку средние цены на услуги по сдаче документов на регистрацию и их получение колеблятся от 7 тр в Москве и до 25 тр в области. Максимальный срок госрегистрации квартиры на нового владельца - две недели, по ипотечным сделкам 5 дней.
Пятый этап - освобождение квартиры
Есть еще такое понятие, как юридическое или фактическое освобождение квартиры. Юридическое - это когда продавцы выписываются из квартиры, а физическое - фактически съезжат. Бывали такие случаи, когда бывшие собственники не освобождали квартиру. Тогда прямая дорога в суд для восстановления права собственника. По нашей практике лучше требовать снятие с регистрации до сделки, а физически выселение можно будет организовывать с участием участкового.
Также не забудьте, при получении ключей от квартиры, подписать акт приема-передачи, получить квитанции об отсутствии задолженности об уплате коммунальных платежей. Расписка от продавца о получении суммы по договору купли-продажи у вас уже должна быть на руках, и на всю сумму покупки. Общее правило для всех видов сделок, не верить ни чьим словам, всегда хранить все документы по сделке, забрать и сохранить документы - историю по квартире о предыдущих сделках по квартире, при сомнениях - обращаться к . И тогда новоселье будет полноценным и приятным отрезком вашей жизни. А жизнь в квартире счастливой.
Снижение уровня сбережений у населения заставляет владельцев недвижимости обращать внимание на продажу квартиры по ипотеке: пошаговая инструкция для продавца жилья облегчит процесс сделки и обережёт всех участников от мошенничества.
Варианты возникновения ипотеки
Ипотека при реализации квартиры может возникать в таких ситуациях:
- Продажа квартиры от застройщика по ипотеке в рассрочку. Всю ответственность и риски при этом принимает на себя юридическое лицо, которое владеет многоквартирным домом. После подписания документов о передаче квартиры конечным владельцам, недвижимость остаётся в залоге у фирмы-застройщика до полной выплаты договорной цены жилья.
- Продажа квартиры между двумя физическими лицами в рассрочку без участия финансовых кредитных организаций.
- Традиционная трёхсторонняя ипотечная схема продажи жилья с участием покупателя, продавца и банка.
Более подробного рассмотрения требует вопрос о том, как проходит сделка купли-продажи квартиры по ипотеке по последнему варианту, поскольку это самый распространенный случай.
Порядок продажи квартиры по ипотеке
Юридически неподкованные продавцы зачастую не хотят сами разбираться с тонкостями реализации квартиры по ипотечной схеме. Да и риелторы стремятся представить процедуру продажи жилья по этой схеме сложной, чтобы дополнительно заработать на посреднических услугах. Фактически при продаже квартиры через ипотеку риски продавца минимизированы хорошей законодательной базой и банковским посредничеством.
Собственники квартиры могут продавать недвижимость лично, без доверительных лиц, отсутствие риелтора никак не скажется на вероятность отказа банка в выдаче ипотечного кредита.
Шаг первый. Предпродажные хлопоты
Этот этап подразумевает поиск покупателя, проверку наличия и актуальности всех необходимых документов, а также заключение договора с риелторской компанией (при необходимости). Если покупатель найден, то нужно определиться с тем, какие документы нужны для продажи квартиры в ипотеку. Потребуются:
- Паспорта собственников жилья.
- Кадастровый паспорт. Этот документ обязательный и должен быть актуальным: быть оформленным на текущего владельца, содержать информация о перепланировках, если такие были и т.д. Если необходимо, его лучше повторно заказать заранее.
- Технический паспорт на квартиру.
- Выписка с ЕГРН. Берётся в Росреестре или МФЦ и подтверждает отсутствие обременений по недвижимости.
- Имеющиеся правоустанавливающие документы на жильё (договора купли-продажи, мены, дарения, завещание, ордер, свидетельство о праве собственности или другие бумаги).
- Оценка стоимости квартиры. Оценщик обязательно согласовывается с банком. Как правило, оценку оплачивает и все согласовывает покупатель.
- Документ о прописанных на продаваемой жилплощади лицах (форма №9). В идеале, квартира не должна иметь прописанных в ней людей. А при проживании в жилом помещении несовершеннолетних детей банк может даже отказать в кредите.
Этот перечень документации не является исчерпывающим. Могут понадобиться и другие документы, если в собственниках значатся несовершеннолетние дети, пропавшие без вести, недееспособные лица, а также в других законодательно урегулированных ситуациях.
Если покупатель найдет самостоятельно, и все документы есть в наличии, то продавец может не платить риелторской фирме за сопровождение сделки, а при необходимости - ограничиться консультацией у юриста либо в банке-кредиторе по нюансам сделки.
Шаг второй. Предварительный договор
Для страховки и соблюдения прав всех сторон ипотечной сделки составляется предварительный договор. Этот документ не передаёт право собственности на квартиру, а лишь регулирует обязанности сторон трёхсторонней ипотечной схемы и сроки их исполнения. Пример предварительного договора Сбербанка можно скачать .
Стоимость квартиры, порядок внесения задатка, оформление расписки, финансовые обязательства сторон по оплате юридических услуг также определяются в предварительном договоре купли-продажи жилья.
Перед непосредственным получением кредита продавец должен передать заёмщику копии документов по квартире, оригиналы третьим лицам отдавать не нужно для исключения мошеннических действий.
Шаг третий. Получение гарантий оплаты
Для уверенности всех сторон ипотечной сделки в итоговой реализации всех договорённостей финансовые организации предлагают три основных схемы расчётов с продавцом квартиры:
- Безналичный перевод кредитных средств банком непосредственно продавцу после регистрации недвижимости на имя покупателя. Это условие прописывается в предварительном и окончательном договоре приобретения недвижимости.
- Использование банковской ячейки для хранения кредитных средств. При этой схеме банк выдаёт заёмщику деньги, которые сразу помещаются в сейф финансового учреждения. Доступ к ячейке появляется у продавца только после переоформления квартиры на покупателя.
- Расчет через банковский аккредитив. Это аналог первого способа предоставления гарантий продавцу. Но вместо указания обязательства банка выплатить деньги на обычный счет продавца, в договоре указывается специальный аккредитивный счет и подробно описывается схема перечисления денег продавцу. Снять деньги с такого счета продавец сможет при предъявлении определенных документов, например, зарегистрированного договора купли-продажи либо расписки регистрирующего органа.
Все варианты подразумевают наличие доказательств факта регистрации недвижимости на нового собственника либо прием документов по сделке на регистрацию Росреестром или МФЦ.
Если покупатель посреди процедуры оформления исчез с документами, недоступен для контакта, то продавец может самостоятельно заказать в Росреестре выписку. Если в выписке из ЕГРН будет указан новый собственник, то продавец вправе получить свои деньги от банка.
Шаг четвёртый. Подписание договора купли-продажи
После получения банковских гарантий перечисления ипотечной ссуды продавец с покупателем подписывают окончательный договор купли-продажи квартиры.
Далее заёмщик с банком и продавец должны обратиться в Регпалату или МФЦ для перерегистрации купленной недвижимости на новых собственников и наложения обременения. Сразу заказывается выписка из ЕГРН для подтверждения завершения сделки. Фактически на этом этапе продавец расстаётся со своей квартирой окончательно, если покупатель выполнит свои обязательства.
Шаг пятый. Получение денег
Наконец, пришёл тот счастливый момент, когда продавец получает деньги при продаже квартиры в ипотеку. После завершения перерегистрации жилья банк перечисляет продавцу деньги в соответствии с договором. Этим переживания продавца заканчиваются, и он может свободно распоряжаться полученными средствами.
Продажа квартиры через ипотеку: риски продавца
Безрисковых схем продажи недвижимости не существует, потому что мошенники постоянно придумывают новые способы обмана в квартирной сфере.
Продажа квартиры должна завершиться для продавца получением денег, но даже факт окончательного расчёта не гарантирует отсутствие проблем в будущем. Ниже представлены основные варианты, при которых продавец может попасть в неприятные ситуации:
- Банк не выдал заёмщику кредит. В данном случае негатив для продавца заключается в потере времени, а, возможно, и денег, которые были потрачены на нотариальные услуги, например, на согласие супруги на продажу.
- Заёмщик переоформил квартиру, но банк признали неплатежеспособным и перечислить деньги по договору продавцу невозможно. Это самый негативный вариант, его решение находится исключительно в судебной плоскости. Поэтому рейтинг кредитуемой финансовой организации должен быть высоким. Старайтесь избегать продажи квартиры, если покупателя финансирует малоизвестный региональный банк.
Теоретически лишиться квартиры и денег одновременно можно и другими путями. Они связаны с совместными мошенническими действиями банковских работников и покупателей недвижимости. Но эти случаи редки, связаны с уголовными преступлениями, и от них не могут застраховать даже опытные риелторы.
Можно ли продать квартиру по ипотеке, не приватизированную ранее?
Неприватизированную квартиру продать нельзя, потому что её жильцы не являются непосредственными собственниками объекта. Такая жилая недвижимость подлежит только обмену и лишь с согласия балансодержателя квартиры.
Если собственники желают избавиться от неприватизированной квартиры через ипотеку и получить за это деньги, то нужно будет сначала оформить полноценное право собственности на такую жилую площадь. Государство уже 20 лет продляет сроки бесплатной процедуры приватизации жилья. И если за этот срок человек не оформил собственность на свою квартиру, то винить в этом упущении можно только себя.
Опасным качеством продавца квартиры является самоуверенность в собственных знаниях. Именно за таким типом людей и охотятся мошенники. Поэтому перед сделкой рекомендуется проконсультироваться у юриста, показать ему все имеющиеся документы и рассказать предложенную схему кредитования. Это уменьшит эмоциональные переживания и избавит продавца от потенциальных рисков.
КНИГИ
Купля-продажа недвижимости
|
|
